13 Nouvelles régions : quels nouveaux marchés immobiliers ?

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Depuis le 1er janvier, la France est découpée en 13 régions administratives. Logiquement plus vastes, ces nouveaux territoires redéfinissent également les marchés immobiliers. Une comparaison avant/après permet de projeter les impacts de cette réforme territoriale sur les marchés régionaux de l’immobilier, et notamment les impacts sur les perspectives d’investissement immobilier.

Pour un projet d’accession à la propriété, même si le marché immobilier définit la capacité de réalisation du projet, l’acquéreur vise principalement un équilibre entre ses souhaits (localisation, superficie, qualité, etc.) et ses contraintes, principalement budgétaires (capacité d’emprunt, frais de notaire, etc.). La vision à long terme, notamment de recherche de plus-value immobilière, intervient dans une moindre mesure et souvent dans un second temps, au moment de la revente. L’effet patrimonial de ne pas verser un loyer à un tiers, mais de financer son propre patrimoine, est déjà en soi un gain significatif d’un point de vue financier. C’est encore plus notable pour un premier achat immobilier. L’évolution future du marché immobilier intéresse donc moins l’acquéreur au moment de l’achat, qu’un investisseur immobilier.

Pour un investisseur, la rentabilité prime. Elle se décline en deux grandes dimensions. La rentabilité à court terme, qui permet de dégager un gain positif soit dès les premiers loyers perçus, soit lors d’une opération d’achat revente, avec ou sans financement de travaux. Et la rentabilité à long terme lors de la revente du bien. Pour l’investisseur, les évolutions futures des marchés immobiliers impactent donc directement ces deux rentabilités. Bien connaître le marché immobilier est essentiel.

La valeur du marché immobilier est prioritairement déterminée par le rapport entre l’offre de logements et la demande. Or l’évolution d’une zone géographique fait jouer cet équilibre. De nouveaux quartiers périphériques détendent par exemple un marché immobilier, alors que de nouvelles infrastructures ou des bassins d’emploi renforcent son attractivité. Critères plus subjectifs, la renommée d’une ville ou la qualité de vie d’une région ont également une incidence.

Avec la réforme territoriale, les contours des marchés immobiliers changent notablement, tant sur l’aspect subjectif que sur les caractéristiques techniques. Ainsi, une zone géographique peut être « tirée vers le haut » en étant rattachée à un territoire attractif, ou au contraire « tirée vers le bas » avec un rattachement à une zone moins attractive. Elle peut également être impactée par un accroissement, ou au contraire un appauvrissement, tant démographique qu’économique.

La réforme territoriale ne déséquilibre pas l’écart entre l’Île-de-France et les autres régions. Celle-ci reste la première de France, tant du point de vue de sa démographie que de son niveau de vie.

Mais en région, les regroupements font apparaître des disparités plus importantes. Certaines régions deviennent mieux positionnées en terme de natalité, d’autres gagnent en terme de nombre d’habitants ou en terme de pouvoir d’achat. Certaines études montrent déjà une corrélation entre les investissements immobiliers et certains de ces indicateurs. C’est par exemple le cas de la région Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées, qui capte un quart des investissements réalisés par des particuliers en France tandis que son évolution démographique est de +23%.

Tout investissement locatif ou achat immobilier doit donc se faire au regard de ces nouveaux territoires. L’étude des indicateurs régionaux doit être mise en relation avec le bien acheté. Pour un logement étudiant, par exemple, il faudra s’intéresser à la région la plus jeune d’un point de vue démographique.