Les mauvais locataires bientôt fichés ?
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La priorité des propriétaires bailleurs est de voir le loyer honoré tous les mois. En cas de loyer impayé, la procédure est lourde et coûteuse pour être indemnisé. Même si des assurances existent, les propriétaires préfèrent choisir le bon locataire dès la signature du bail. Une association de défense des propriétaires a manifesté son souhait de créer un fichier des mauvais locataires.
La loi limite la documentation d’un locataire
Les documents que peut exiger un propriétaire d’un candidat locataire sont réglementés. Depuis la loi Alur, une liste exhaustive est fixée. Impossible donc pour le propriétaire de demander d’autres justificatifs, tels que par exemple des relevés de compte bancaire qui pourraient permettre de vérifier la solvabilité et le bon paiement mensuel des précédents loyers. Le propriétaire doit donc s’en remettre aux justificatifs fournis et à son appréciation intuitive de la candidature. Il peut également confier cette sélection à une agence immobilière, qui sera toutefois soumise aux mêmes limitations de la documentation, mais qui, grâce à son expérience, pourra possiblement détecter certaines failles.
Comment gérer le risque locatif
La sélection d’un candidat à la location présente donc systématiquement un risque. Ce risque sera plus ou moins maîtrisé en fonction des éléments objectifs transmis dans le dossier de candidature à la location.
Pour se prémunir, les propriétaires peuvent toujours souscrire une assurance loyers impayés. L’assureur n’accepte toutefois de couvrir le risque que si certains critères ont été respectés dans le choix du locataire. Il peut ainsi, par exemple, imposer un plafond du « taux d’effort », à savoir le montant du loyer par rapport au montant des revenus. Généralement, ce taux est plafonné à 33%. Si le propriétaire décide de louer son bien à un candidat qui ne respecte pas les conditions imposées par l’assureur, alors la garantie loyers ne pourra être mobilisée en cas d’impayé.
Le taux de loyers impayés est globalement faible, de l’ordre de 2 à 3%, mais le montant moyen de l’impayé de loyers atteint 3 000 euros en 2015, selon l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Ficher les personnes expulsées pour non paiement
Le fichage des mauvais locataires pourrait répondre aux attentes des propriétaires. L’UNPI, Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, a publié des propositions sur le logement à destination des candidats à l’élection présidentielle. Cette association de défense des propriétaires immobiliers souhaite vivement que soit créé un "fichier des incidents de paiement ayant donné lieu à jugement d’expulsion". L’UNPI s’est dite prête à mettre en place un tel fichier.
En se limitant aux expulsions prononcées, on ciblerait tout de même une quinzaine de milliers de personnes chaque année. Selon certaines associations, les ménages en situation d’impayé de loyer partent bien souvent d’eux-mêmes.
Le risque d’impayés de loyer est un frein pour les investisseurs immobiliers. La création d’un fichier des mauvais payeurs locataires pourrait les rassurer. Cependant, dans les faits, les impayés de loyers restent marginaux.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
