Peut-on diviser un bien immobilier en deux lots ?

À retenir :

La division de votre bien immobilier en deux lots distincts peut constituer une opération rentable, si vous veillez à accomplir l'opération dans les règles de l'art. Ne négligez pas sa préparation : outre le coût financier à anticiper, il s'agit d'accomplir l'ensemble des démarches administratives nécessaires et de réussir à louer ou à revendre rapidement le nouveau logement créé.  

Dans quels cas peut-on diviser un bien immobilier ?

Définition de la division d'un bien immobilier

Bon à savoir :

On parle de "division pavillonnaire" pour désigner la division d’une maison individuelle en logements indépendants. Plus globalement, il s’agit de la création de nouveaux logements dans des bâtiments anciens. Cette opération est autorisée à certaines conditions.

L'opération de division d'un bien immobilier peut aussi concerner un appartement déjà existant.

Concrètement, toute création de logement à partir d'un bien immobilier existant est concernée. Il peut s’agir de l’aménagement d’un studio dans les combles, de la division d’un appartement ou du fractionnement d’une maison individuelle en plusieurs appartements.

Attention à ne pas confondre l'opération qui consiste à diviser un terrain (déjà construit ou non) avec celle qui a trait à la division d'une maison.

Situations dans lesquelles peut intervenir une division de bien immobilier

Les motivations des propriétaires qui souhaitent diviser leur bien sont diverses. Elles peuvent avoir trait au regroupement familial, pour accueillir des ascendants seniors, par exemple, ou pour permettre à un enfant de vivre plus en autonomie au sein du logement familial.

Les motivations peuvent aussi être financières : il peut s’agir de personnes rencontrant des difficultés financières à la suite d'une perte de revenus lors de la retraite, d'une séparation ou d'une perte d’emploi. Diviser une maison en deux appartements ou en deux maisons différentes peut permettre de vendre ou de mettre en location la nouvelle partie créée, et ainsi percevoir une nouvelle source de revenus.

Cette motivation peut aussi se retrouver chez des ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Diviser leur logement leur permet d’alléger le coût de leur acquisition, en rentabilisant une partie de l’habitation. La location de la zone non habitée par les propriétaires peut en effet couvrir une partie de la mensualité du crédit immobilier.

Comment diviser un bien immobilier en deux lots ? Quelles démarches effectuer ?

Urbanisme et autorisations (permis de construire, déclaration préalable, etc.)

Les travaux à effectuer pour opérer une division de logement peuvent rendre nécessaire la réalisation d'une déclaration préalable de travaux (DP) ou l'obtention d'un permis de construire (PC). Tout va dépendre de la nature des travaux réalisés : renseignez-vous en mairie avant de vous lancer.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) applicable dans votre commune peut aussi encadrer la création de nouvelles places de parking. Là encore, il est nécessaire de faire le point avant le début des travaux.

Étapes techniques et juridiques

Si un propriétaire envisage de diviser son logement pour louer une partie de celui-ci, cette opération de division s’assimile à la création d’un logement.

Cette dernière est réglementée et revient à un véritable projet immobilier. Il faut donc l’aborder avec les moyens adaptés : un plan de financement et de crédit immobilier et, dans certains cas, le recours à un architecte (sachez que le recours à un architecte est obligatoire lorsque la surface totale de la construction dépasse 150 m²).

En cas de non-respect des normes, le propriétaire s’expose à des poursuites.

Diviser une maison en plusieurs logements : points de vigilance

Coût des travaux et formalités administratives

Avant de procéder à la division de votre maison, interrogez-vous sur les règles d'urbanisme applicables, le coût des travaux à venir, mais aussi sur les formalités administratives à effectuer.

Diviser une maison, en 2 lots ou logements, nécessite en effet d'accomplir des démarches auprès d'Enedis (ex ERDF) : chaque logement doit bénéficier de son propre compteur d'électricité, afin de ne payer que le prix de sa consommation réelle. 

Il en est de même si l'immeuble comporte une installation collective de chauffage ou de froid : chaque logement doit avoir son propre compteur individuel. 

La réalisation de ces travaux de raccordement et d'installation de compteurs va engendrer des frais, que vous devrez en principe intégralement supporter en votre qualité de propriétaire.

Division d'une maison en deux : application potentielle du statut de la copropriété

Si vous divisez votre maison pour créer de nouveaux appartements que vous comptez vendre à un tiers, l'immeuble sera par conséquent placé sous le statut de la copropriété. Tel est automatiquement le cas lorsque différents lots d'un même bâtiment appartiennent à des propriétaires différents. 

Pour mémoire, le statut de la copropriété oblige les différents copropriétaires à respecter certaines règles, notamment relatives à la création d'un règlement de copropriété, à la désignation d'un syndic et au vote obligatoire de certaines décisions relatives à l'immeuble collectif.

Diviser un appartement : des règles spécifiques à respecter

L’accord de la copropriété est-il obligatoire ?

En principe, non : chaque copropriétaire a le droit de diviser son lot de copropriété (appartement), dès lors que cette division ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble.

Il est toutefois possible que le règlement de copropriété limite ou restreigne la faculté de division de leur lot des copropriétaires, dans le but de sauvegarder la destination de l'immeuble. Souvent, il s'agit d'éviter la multiplication du nombre d'habitants de l'immeuble, afin que celui-ci conserve son caractère résidentiel et privilégié ("standing").

Contraintes techniques et pratiques

Dans tous les cas, si les travaux de division d'un lot ont un impact sur les parties communes de l'immeuble (comme les murs porteurs) ou son aspect extérieur (comme sa façade), il sera obligatoire d'obtenir, au préalable, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Pour cela, vous devrez demander au syndic de copropriété d'inscrire votre demande à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Combien coûte la division d'une maison en plusieurs lots ? Plans des appartements, réalisation des travaux, etc.

La division d'un bien immobilier en deux lots distincts est susceptible de générer différents frais, parmi lesquels :

Attention : Les montants notés ci-dessus ne sont donnés qu'à titre indicatif. Le coût total de l'opération de division va dépendre de votre situation, de votre projet et de la nature et de l'ampleur des travaux à réaliser. 

Quel impact sur la valeur et la revente du bien ?

Diviser un bien immobilier avant de le revendre peut s'avérer particulièrement rentable : vous aurez non plus 1 mais 2 biens à céder à des acquéreurs différents. De fait, votre bien prendra plus de valeur.

Pour parvenir à céder facilement les nouveaux logements créés, encore faut-il que la division soit rigoureusement exécutée.

Vous devez en effet : 

• Contrôler la qualité des travaux réalisés.
• Vous assurer que l'ensemble des démarches administratives nécessaires a été accompli en amont de la vente. 

Vendre un bien immobilier "clé en main" se révèle en effet toujours plus attractif pour les futurs acquéreurs !

Acheter un bien pour le diviser : ce qu’il faut anticiper

Acheter puis diviser une maison ou un appartement en plusieurs logements (comme deux maisons ou deux appartements), pour vendre (opération d'achat/revente) ou louer, est une opération qui s'anticipe.

Outre les coûts inhérents à la réalisation des travaux de division, vous devez veiller à respecter les normes d'habitabilité applicables. Il est en effet obligatoire, pour créer un logement "digne" au sens de la loi, de respecter un certain nombre de critères en matière de superficie et de salubrité.

Le but est de créer de nouveaux logements susceptibles de plaire à vos futurs locataires/acquéreurs : pour cela, il est important de préparer l'opération de division et vous faire accompagner de professionnels compétents.

N'oubliez pas, à ce sujet, que la vente d'un bien immobilier engendrera le paiement obligatoire de frais de notaire, en principe payés par l'acheteur. Celui-ci devra calculer les frais de notaire dus, afin de les inclure dans le montant de son prêt immobilier et de son taux de crédit.

Références :

• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 9, 11 et Cass. 3e Civ. 26 mai 1988, n°86-19.350 (principe de liberté des copropriétaires de diviser leur lot)
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 25 (règles de majorité pour le vote en assemblée générale de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble)
• Article L126-17 du Code de la construction et de l'habitation (règles encadrant la division d'immeuble)