Diviser son logement pour le rentabiliser
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Lorsqu’une partie d’un logement n’est pas utilisée, certains propriétaires décident de le diviser pour louer l’espace inoccupé. Les motivations pour diviser un logement sont toutefois diverses. Dans certains cas, elles peuvent générer des situations de mal-logement.
La division pavillonnaire est la division d’une maison individuelle en logements indépendants. Plus globalement, il s’agit de la création de nouveaux logements dans des bâtiments anciens. Cette opération est autorisée à certaines conditions.
Des motivations familiales ou économiques
Toute création de logement est concernée. Il peut s’agir de l’aménagement d’un studio dans les combles, de la division d’un appartement ou du fractionnement d’une maison individuelle en plusieurs appartements.
Les motivations des propriétaires sont diverses. Elles peuvent concerner le regroupement familial, pour accueillir des ascendants seniors, par exemple, ou pour permettre à un enfant de vivre plus en autonomie au sein du logement familial. D’autres motivations économiques existent. Il peut s’agir de personnes rencontrant des difficultés financières suite à une perte de revenu lors de la retraite, suite à une séparation ou suite à une perte d’emploi. Mais il peut également s’agir de ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Diviser leur logement leur permet d’alléger le coût de leur acquisition, en rentabilisant une partie de l’habitation. La location de la zone non habitée par les propriétaires permet, en effet, d’alimenter une partie du financement du bien immobilier. Elle peut couvrir une partie de la mensualité du crédit immobilier.
La création de logements est règlementée
Les travaux engagés par les propriétaires qui souhaitent créer un nouveau logement dans leur habitation ne respectent pas toujours les normes d’habitabilité. Sans forcément s’en rendre compte, ils risquent de créer un logement indigne. Un logement doit, en effet, respecter un certain nombre de critères en matière de superficie, de hauteur sous plafond, de luminosité naturelle ou bien encore de normes de sécurité. De même, la création d’un logement est encadrée par le Plan Local d’Urbanisme. Il peut donc y avoir des obligations en matière de création de places de parking ou des contraintes en cas de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment.
Si un propriétaire envisage de diviser son logement pour louer une partie de celui-ci, cette opération de division s’assimile à la création d’un logement. Celle-ci est réglementée et revient à un véritable projet immobilier. Il faut donc l’aborder avec les moyens adaptés : un plan de financement et de crédit immobilier et, dans certains cas, le recours à un architecte. En cas de non-respect des normes, le propriétaire s’expose à des poursuites.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
