Bienvenue chez les Himault. Episode 5 : Gérer la location
Le bail est signé et le locataire en place. Luc et Léa vivent leur vie de propriétaire bailleur, en lien avec leur agence de gestion locative. Révision du loyer, congé, restitution du dépôt de garantie en fin de bail et état des lieux… On fait le point pour rester serein !
La révision du loyer
Si une clause du bail le prévoit, Luc et Léa peuvent réviser chaque année le loyer de leur locataire dans la limite de l’évolution annuelle de l’indice de révision des loyers (IRL).
A l’occasion du renouvellement du bail (tous les 3 ans en général), s’ils s’aperçoivent que le loyer demandé est « manifestement sous-évalué » par rapport au marché, Luc et Léa vont pouvoir l’augmenter. Attention, cette procédure est très encadrée par la loi.
Bon à savoir
A Paris et à Lille, les loyers sont encadrés : ils ne peuvent pas dépasser des maxima, fixés chaque année par des arrêtés préfectoraux.
En cas de relocation, la hausse de loyer entre le nouveau et l’ancien locataire ne pourra pas excéder l’évolution de l’Indice de révision des loyers (IRL). Cet encadrement ne s’applique pas si de gros travaux ont été réalisés ou si le loyer est sous-évalué.
Régulariser les charges chaque année
Chaque année, Luc et Léa doivent procéder à la régularisation des charges et justifier à leur locataire le montant des charges récupérables qu’ils ont acquittées durant l’année écoulée.
Seules certaines charges, exhaustivement listées dans le décret du 26 aout 1987, peuvent être récupérées auprès du locataire.
Le congé : s’il est donné par le locataire
Le locataire de Luc et Léa peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois (un mois en location meublée).
En location vide le préavis est réduit à un mois si le logement se trouve en zone tendue (régions parisienne, métropoles régionales…) ou si le locataire est dans l’une des situations suivantes :
- bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapée,
- obtention d’un premier emploi,
- licenciement,
- mutation professionnelle,
- nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi...
Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier ou encore remis en main propre contre signature.
Le congé : s’il est donné par le propriétaire
Pour donner congé, Luc et Léa devront attendre la fin du bail et respecter un préavis de six mois.
Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier ou encore remis en main propre contre signature.
Il ne peut être donné que l’un des trois motifs suivants :
- reprise pour habiter ou loger un proche,
- vente du logement,
-motif légitime et sérieux (par exemple, le non-paiement répété des loyers).
Luc et Léa peuvent vendre le logement en cours de bail, avec le locataire en place. A la différence d’une vente du logement après la fin du bail, le locataire n’est pas prioritaire pour racheter le logement, si la vente a lieu en cours de bail. Le locataire voit son contrat se poursuivre, dans les mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire. C’est d’ailleurs ce dernier qui devra restituer le dépôt de garantie à la fin du bail.
Etablir l’état des lieux de sortie et restituer le dépôt de garantie
Luc et Léa doivent réaliser un état des lieux de sortie qui sera comparé à celui rédigé lors de l’entrée du locataire dans le logement. Une fois l’état des lieux réalisé le locataire rend les clés !
Si des réparations sont nécessaires, Luc et Léa pourront conserver une partie du dépôt de garantie. Cette retenue doit toujours être justifiée (facture, devis…).
Si Luc et Léa ont demandé un dépôt de garantie à leur locataire, ils sont tenus de lui restituer à la fin du bail. Ils disposent d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (deux mois s’il y a des différences entre les deux documents). S’ils ne respectent pas ces délais, Luc et Léa devront verser une indemnité de retard, équivalente à 10% du loyer (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
