Bienvenue chez les Himault. Episode 3 :Trouver un locataire
Ça y est ! Luc et Léa ont pris possession de leur investissement locatif. Il ne leur reste plus qu‘à lui trouver un occupant…
Fixer le loyer
Luc et Léa doivent être vigilants lorsqu’ils vont fixer le loyer : s’il est trop faible, le rendement espéré ne sera pas au rendez-vous et, s’il est trop élevé, le logement restera vacant !
Pour déterminer le loyer, Luc et Léa peuvent commencer par consulter les annonces de location de biens similaires au leur sur les portails immobiliers.
Pour affiner leur estimation, ils doivent ensuite se rapprocher d’un agent immobilier. S’ils souhaitent bénéficier du dispositif Pinel, Luc et Léa devront respecter des plafonds de loyers variables en fonction de la localisation du bien.
Attention : ces maxima peuvent parfois être supérieurs aux prix du marché. Dans ce cas là aussi, Luc et Léa ont intérêt à se renseigner !
Rédiger l’annonce
Luc et Léa doivent rédiger une annonce claire, concise et agrémentée de photos. Ils peuvent la compléter par un plan du logement.
Certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur l’annonce : étiquette énergie, commune où est situé le bien, surface habitable, montant du loyer, des charges locatives et du dépôt de garantie… A Paris et Lille, les deux villes visées par le plafonnement des loyers, l’éventuel complément de loyer doit aussi être indiqué.
S’ils font appel à un agent immobilier, la part des honoraires à la charge du locataire devra être précisée.
Gérer en direct ou avec une agence ?
Luc et Léa hésitent : vont-ils s’occuper eux-mêmes de la gestion locative ou confier cette tâche à un agent immobilier ?
Passer par un professionnel leur fera débourser un pourcentage des loyers annuels, au titre des honoraires. En contrepartie, ils seront déchargés de toutes les contraintes administratives : encaissement des loyers, établissement des quittances, gestion des impayés, suivi des travaux….
Ils peuvent aussi confier au professionnel la recherche du locataire et la mise en place du locataire (rédaction du bail, établissement de l’état des lieux...) Cela leur reviendra, en moyenne, à un mois de loyer.
S’ils se chargent eux même de la gestion locative, ils économiseront de l’argent mais pas du temps ! Rechercher un locataire nécessite au moins une vingtaine d’heures pour faire réaliser les diagnostics obligatoires, rédiger et publier une annonce, organiser les visites et étudier les dossiers…. Quand tout se passe bien la gestion courante demandera entre 20 et 30 heures chaque année. Mais ce chiffre peut vite s’envoler en cas d’impayés ou de travaux !
Bon à savoir
La loi Alur a plafonné les honoraires pouvant être réclamés au locataire pour ces tâches : 12 €/m² dans les zones très tendues (Paris et certaines communes de banlieue), 10 €/m² en zones tendues (métropoles régionales, notamment) et 8 €/m² sur le reste du territoire.
Sélectionner le locataire
Pour limiter les risques d’impayés, Luc et Léa devront vérifier le niveau et la régularité des revenus de leur futur locataire. Pour cela, ils pourront uniquement lui demander les documents autorisés par la loi. Ceux-ci sont listés dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 :
- Justificatifs d’identité : carte d’identité, passeport, permis de conduire…
- Justificatifs de domicile : trois dernières quittances de loyers, dernier avis de taxe foncière si le candidat est propriétaire, attestation sur l’honneur d’hébergement s’il est hébergé chez un tiers…
- Justificatifs d’activité professionnelle : contrat de travail pour un salarié ou un stagiaire, extrait K ou K bis pour un commerçant, carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour un étudiant…
- Justificatifs de ressources : dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, trois derniers bulletins de salaire ou deux derniers bilans comptable pour un non-salarié, justificatif de versement de pension de retraite ou de prestations familiales pour les trois derniers mois, justificatif de revenus fonciers, justificatif de versement d’indemnités de stage…
Luc et Léa peuvent sécuriser davantage leur investissement en demandant la caution d’un proche du locataire ou en souscrivant une assurance loyers impayés. Attention : sauf exceptions, ces deux garanties ne sont pas cumulables !
Retrouvez Luc et Léa dans l'épisode suivant pour la signature du bail.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
