Quels sont tous les frais à prévoir lors d’un achat immobilier ?

Les points essentiels à retenir : 

• Les frais d’achat immobilier représentent en moyenne 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
• Les principaux postes de dépenses sont les frais de notaire, les frais d’agence et les frais liés au crédit immobilier.
• D’autres frais, souvent sous-estimés (déménagement, taxe foncière, travaux), peuvent peser lourd dans le budget global.
• Une estimation précise en amont permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser votre projet.

Les frais d’acquisition incontournables

Les frais de notaire et droits de mutation

Souvent appelés à tort “frais de notaire”, ces frais correspondent en réalité en grande majorité à des taxes perçues pour le compte de l’État et des collectivités locales. Le notaire agit comme intermédiaire : il collecte ces sommes et les reverse ensuite aux administrations concernées.
Sa rémunération propre, strictement encadrée par la réglementation, ne représente qu’une part minoritaire du montant total.

En 2026, les frais de notaire représentent en moyenne :

• 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien ;
• 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf, notamment en VEFA.

Le calcul des frais de notaire comprend :

• Les droits de mutation (la part la plus importante) ;
• Les débours, correspondant aux frais avancés par le notaire pour le compte de l’acheteur ;
• Les émoluments du notaire, fixés par un barème national.

Bon à savoir

Il est possible de réduire légèrement ces frais en distinguant, dans l’acte de vente, la valeur des éléments mobiliers restants (cuisine équipée, électroménager, placards…) de celle du bien immobilier, ces éléments n’étant pas soumis aux droits de mutation.

TVA réduite dans le neuf

Dans certaines zones dites zones ANRU ou quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), l’achat d’un logement neuf peut bénéficier de la TVA réduite dans le neuf , avec une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions, notamment de ressources, d’occupation du logement en résidence principale et de localisation du bien. Il permet de réduire significativement le coût global de l’achat, en complément des frais de notaire déjà allégés dans le neuf.

Les frais d’agence immobilière

Lorsque la vente est réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, des honoraires viennent s’ajouter au prix du bien. En 2026, ils représentent en moyenne 4 à 6 % du prix de vente.

Ces frais peuvent être :

• À la charge du vendeur,
• Ou à la charge de l’acquéreur, ce qui a un impact direct sur le montant à financer.

Depuis la loi Alur de 2014, les annonces immobilières doivent indiquer clairement le montant des honoraires ainsi que la partie (vendeur ou acquéreur) chargée de les régler. Cette transparence permet aux acheteurs de comparer plus facilement les biens et d’anticiper leur budget global.

Les frais liés au crédit immobilier

Lorsque l’achat est financé par un prêt, plusieurs frais spécifiques doivent être pris en compte. Ils varient selon le profil de l’emprunteur, la durée du crédit et le taux de crédit immobilier obtenu.

Ces frais peuvent représenter une part significative du coût total du projet sur la durée du crédit.

Les autres frais souvent oubliés

Les frais de déménagement et d’installation

Les frais liés au déménagement et à l’installation sont souvent sous-estimés lors d’un achat immobilier. Pourtant, ils représentent un budget non négligeable, qui comprend notamment :

• Le coût du déménagement (prestataire ou location de véhicule),
• L’ouverture ou le transfert des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz,
• L’ameublement et les premiers équipements du logement,
• les dépenses de décoration ou de rafraîchissement.

En moyenne, ces frais s’élèvent entre 3 000 et 5 000 €, selon la surface du logement et la situation personnelle de l’acheteur.

Les charges courantes et la taxe foncière

Devenir propriétaire implique également de nouvelles charges récurrentes, à anticiper dès l’achat.

La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire du logement, à condition qu’il en soit propriétaire au 1er janvier de l’année concernée. Son montant varie selon la commune, la surface du bien et ses caractéristiques.

Pour l'année de l'emménagement, l'acte de vente prévoit généralement un remboursement proratisé de la taxe foncière, calculé en fonction de la durée d'occupation du bien sur l'année.

Bon à savoir

 Certaines communes peuvent accorder une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans pour les logements neufs.

En copropriété, s’ajoutent les charges de copropriété, qui couvrent les dépenses nécessaires au fonctionnement de l’immeuble : entretien des parties communes, honoraires du syndic, chauffage collectif, ascenseur, etc.
Des travaux exceptionnels (ravalement de façade, toiture, rénovation énergétique…) peuvent faire l’objet d’appels de fonds spécifiques. Soyez particulièrement attentif aux assemblées générales tenues avant votre achat, afin d'identifier les travaux votés, programmés ou envisagés, susceptibles d'entraîner des charges importantes.

Les frais de travaux ou d’entretien

Même lorsqu’aucun chantier important n’est prévu, un logement nécessite souvent des travaux d’entretien ou de mise à niveau après l’achat : peinture, sols, amélioration énergétique, réparations courantes.

Il est recommandé de prévoir une marge de sécurité dans son budget, en particulier dans l’ancien.

Comment estimer précisément le coût total de son achat ?

Pour obtenir une vision réaliste de votre budget :

1. Additionnez le prix du bien et les frais de notaire.
2. Intégrez les frais d’agence, s’ils sont à votre charge.
3. Ajoutez les frais de crédit (assurance, garantie, frais de dossier de prêt ).
4. Anticipez les frais annexes (déménagement, taxes, travaux).

Pour affiner cette estimation, il est essentiel de prendre en compte les conditions de financement. Le taux de crédit immobilier influence directement le montant des mensualités et le coût total du prêt sur la durée.
Réaliser une simulation de prêt immobilier permet ainsi d’évaluer précisément l’impact du taux, de l’assurance emprunteur et de la durée du crédit sur votre budget global, et d’ajuster votre projet en conséquence.

Exemple chiffré : scénario d’achat type

Pour mieux comprendre le poids réel des frais d’achat immobilier, prenons l’exemple d’un achat classique d’un appartement ancien, financé à crédit.

Hypothèse : achat d’un appartement ancien au prix de 250 000 €

Au total, le coût global du projet atteint plus de 40 000 € de frais en plus du prix du bien. Cet exemple illustre l’importance d’anticiper l’ensemble des dépenses annexes afin de sécuriser son financement et d’éviter des ajustements budgétaires une fois le projet engagé.

Peut-on réduire certains frais lors d’un achat immobilier ?

Même si certains frais sont incompressibles, notamment les droits de mutation, il est possible d’optimiser le coût global de son achat en agissant sur plusieurs leviers.

Il est par exemple possible de :

• Comparer les assurances emprunteur, qui représentent un coût important sur la durée du crédit.
• Négocier les frais de dossier avec la banque, notamment en cas de bon profil emprunteur.
• Ventiler le prix entre immobilier et mobilier, lorsque cela est justifié, afin de réduire la base de calcul des frais de notaire.
• Anticiper les travaux et les intégrer dans la négociation du prix de vente, en particulier dans l’ancien.

Une approche globale et anticipée permet souvent de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur le coût total du projet.