Achat et revente d'un bien immobilier : le guide

Qu’est-ce que l’achat-revente ?

Achat-revente d’un bien immobilier : définition

Quelles sont les étapes de l’achat-revente d’un bien immobilier ?

• Rechercher un logement (immeuble, maison, appartement...) dont le prix de vente est attractif.
• Appliquer l’une des stratégies suivantes :
  
  • Effectuer des travaux de rénovation énergétique, de mise aux normes, d’aménagement et de décoration, de home staging, etc.
  • Diviser l’immeuble ou le logement en plusieurs lots pour les vendre séparément et optimiser les bénéfices.

Dans les deux cas, l’idée est de mettre en valeur le bien que vous venez d’acquérir. Par exemple, les acheteurs potentiels n’auront qu’à poser leurs valises !La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il est donc nécessaire de vendre le ou les bien(s) à un montant plus élevé.

Plus d’informations sur le PTZ (Prêt à taux zéro) dans notre guide dédié.

Quels sont les avantages de l’achat-revente ?

Si vous souhaitez générer des revenus importants grâce à l’immobilier, cette solution est plus rapide que l’investissement locatif. Par exemple, là où des années sont nécessaires pour toucher 100 000 euros, quelques mois peuvent suffire dans le cas de l’achat-revente lorsque l’opération a été calculée et approfondie.  

Pour réaliser des plus-values importantes, la situation géographique joue un rôle clé. L’idéal est d’investir dans les petites villes ou à la campagne : les prix sont plus bas que dans les grandes villes et la négociation y est plus simple (en raison du nombre limité d’acheteurs potentiels). Attention à cibler une commune où la demande est forte et où l’activité économique est développée.

Comment financer l’achat-revente de votre logement ?

Quel statut juridique adopter pour de l'achat-revente ?

L’adoption d’un statut juridique spécifique n’est pas requise pour une opération d’achat-revente isolée.

En revanche, si vous souhaitez vous professionnaliser et vous lancer seul dans la réalisation de plusieurs opérations d’achat-revente, certains régimes sont plus adaptés. Il est donc vivement conseillé de créer :

• une microentreprise : votre chiffre d’affaires global annuel ne peut alors pas dépasser 176 200 euros maximum ;
• une SASU : société par actions simplifiée unipersonnelle ;
• ou encore une EURL : entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée.

Quelle fiscalité pour un achat-revente immobilier ?

La plus-value immobilière réalisée en vendant un logement est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %, soit au taux global de 36,20 %.  Ces taux sont fixés après un abattement spécial selon la durée de la détention du bien.

Une taxe complémentaire existe sur les plus-values imposables (après abattements donc) supérieures à 50 000 € :

• Cette taxe est comprise entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement : en pratique, cette taxe est directement calculée par le notaire.
• Elle s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur les terrains à bâtir, résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Vendre avant d’acheter

Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

La vente avant l’achat immobilier est la solution la plus répandue, parce que vous disposez de fonds suffisants pour acquérir le bien suivant : le produit de la vente vous permet de gagner en sérénité dans ce nouveau projet immobilier. Toutefois, vous devrez prendre en compte les frais annexes : frais de notaire, d’agent immobilier, etc.

Et pourquoi ne pas acheter avant de vendre ? Cette solution peut être judicieuse car vous ne passerez à côté d’aucun bien ! Sachant qu’il est parfois difficile de trouver un logement qui correspond à vos besoins ou aux critères nécessaires pour réaliser une plus-value, vous pourrez saisir les opportunités qui se présentent à vous lors des visites. Il n’existe aucune période de transition pouvant engendrer des frais comme la location temporaire d’un logement, le stockage des biens dans un garde-meubles…

Tout dépend de votre situation financière : si vous possédez les liquidités pour procéder à un nouvel achat, rien ne vous empêche de vous lancer. Vous pouvez aussi souscrire un prêt-relais. Pour ce faire, le plus simple reste encore de se rapprocher de son conseiller bancaire qui sera la personne la plus à même de réaliser votre montage financier.

Financer un achat-revente : comment ça marche ?

Quelles sont les solutions de financement dans le cas de l’achat-revente d’un bien ?

Financer l’achat du nouveau logement

Le prêt-relais est le prêt achat-revente par excellence.

Il permet à un emprunteur d’acheter immédiatement un nouveau bien sans devoir attendre de vendre son logement actuel. L’avance est calculée en fonction de la valeur du bien à vendre : elle est généralement comprise entre 50 et 80% du montant établi. Ce type d’emprunt dure 12 mois et peut être renouvelé une fois. A titre indicatif, la durée moyenne pour vendre un logement en France est égale à une centaine de jours. Elle augmente en fonction du dynamisme immobilier de la commune, des prestations proposées, du prix de vente du logement (parfois trop élevé), etc.

À vous de choisir entre :

• Un prêt relais sec : si la valeur du nouveau bien est inférieure ou égale à celle du bien devant être vendu, cette formule peut vous être proposée.
• Un prêt relais adossé : si la valeur du nouveau bien est supérieure à celle du bien actuel, l’établissement bancaire comblera la somme restante grâce à un prêt immobilier classique. En tant qu’emprunteur, vous devrez régler les mensualités et les intérêts. Dès que votre logement est vendu, seules les mensualités restent à votre charge.

Financer les travaux de rénovation

L’achat-revente implique bien souvent la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Là encore, des aides financières sont disponibles, parmi lesquelles :

• MaPrimeRénov’ : son montant est plafonné à 20 000 euros pour des travaux (chauffage, isolation, ventilation...) sur un même logementetconcerne les biens immobiliers construits depuis au moins 15 ans. Toutefois, il demeure possible de bénéficier de MaPrimeRénov’ pour tous les logements construits depuis plus de 2 ans pour le changement d’une chaudière fonctionnant au fioul.
• Eco-prêt à taux zéro : son montant est compris entre 7 000 et 50 000 euros. Il est accordé sans conditions de ressources et permet de régler des travaux sans avance de trésorerie et sans payer d’intérêts. Les conditions d’obtention de l’éco-PTZ diffèrent en fonction des travaux envisagés : travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements / amélioration du niveau de performance énergétique globale / réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif.
• Les primes dites « Coup de pouce » sont de plusieurs types :
  
  • Coup de pouce « chauffage » et « isolation ». Cette prime concerne des travaux (installation d’une chaudière biomasse performante, appareil de chauffage au bois très performante, d’une pompe à chaleur / d’un système solaire combiné ou encore le raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables), dont la date d’achèvement est avant le 31 décembre 2026.
  • Coup de pouce « rénovation performante d’une maison individuelle ». Les opérations concernées sont celles dont la date d’engagement intervient jusqu’au 31 décembre 2025 et la date d’achèvement d’ici le 31 décembre 2026.