Construire en zone inondable, les conditions
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Une zone inondable est souvent associée à une zone non constructible, en raison du risque d’inondation. Pourtant, il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain inondable. Le plan local d’urbanisme prévoit dans ce cas des dispositions spécifiques. En France, près de 32 millions d’habitants résident dans une zone potentiellement inondable ou submersible, notamment sur le littoral. Il existe des solutions techniques pour construire des bâtiments adaptés et se prémunir des risques et des dégâts d’inondation.
Le diagnostic immobilier des risques naturels et technologiques, obligatoire pour toute vente immobilière, intègre la notion de risque d’inondation. Ce diagnostic permet à l’acquéreur potentiel de savoir si le bien immobilier est construit ou non en zone inondable. Compte tenu de l’espace disponible pour construire des logements en France, il est impossible de s’affranchir des zones inondables. Même la ville de Paris est exposée, en raison du risque de crue de la Seine. Le ministère de l’Environnement a d’ailleurs orienté son concours annuel du Grand Prix d’Aménagement sur cette thématique. Les 22 lauréats 2016 ont ainsi eu à répondre à la question suivante : « Comment mieux construire en terrains inondables constructibles ».
Les images des journaux télévisés, à chaque inondation majeure, rappellent l’exposition au risque et la fragilité des constructions habituelles dans ces zones. Acheter un bien immobilier non adapté dans une zone inondable, c’est donc accepter le risque d’inondation et de dégradation par les eaux de son logement. Mais lors de l’achat d’un terrain inondable constructible, et du projet de construction qui l’accompagne, il est possible de se prémunir autant que possible de ce risque.
Certains architectes et promoteurs proposent des produits immobiliers adaptés à cette situation. Premier élément majeur de ce type de bien, l’absence de sous-sol. Ces surfaces sont en effet les premières inondées et leur désengorgement est difficile en raison de leur situation sous-terraine. L’habitat est donc construit uniquement en surface.
Pour réduire encore le risque d’inondation des parties habitées, les constructeurs proposent des constructions sur pilotis. La surface au sol dégagée peut alors être utilisée comme un parking protégé de la pluie. Les habitants disposent d’un confort supplémentaire à moindre coût. Un parking couvert en surface est en effet nettement moins couteux, et plus accessible, qu’un parking en sous-sol.
Lors de tout achat d’un bien immobilier construit ou achat d’un terrain constructible, il faut être vigilant à la lecture des diagnostics immobiliers. Si le bien ou le terrain est situé en zone inondable, il faut bien évaluer l’intérêt et le risque d’en faire l’acquisition. Dans le cas d’un projet de construction sur ce type de zone, il convient d’adapter les plans, par exemple en construisant sur pilotis. Une telle précaution solidifiera l’investissement immobilier. Elle pourra se révéler un réel atout sur le marché immobilier local, grâce à un argument de vente imparable, la sécurité.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
