Le prêt relais, pour quoi faire ?

Qu’est-ce qu’un crédit relais ?

Le prêt relais est un type d’emprunt in fine, c’est-à-dire que le remboursement du capital se fait en une fois, à l’échéance du prêt. Avant ce remboursement final, l’emprunteur devra tout de même rembourser les intérêts du prêt et payer l’assurance du crédit, sous la forme de versements réguliers.

Le crédit relais est un prêt à court terme, qui a vocation à être remboursé rapidement (sous 1 à 2 ans maximum). En effet, ce produit bancaire est né à l’origine pour permettre d’acheter un bien immobilier sans avoir encore vendu celui dans lequel on réside :

• Financer son nouveau logement avec le fruit de la vente de sa résidence principale est très courant mais peut s’avérer complexe pour faire coïncider les impératifs temporels de ces deux opérations : mise en vente du bien, signature du compromis de vente puis de l’acte de vente, délai d’obtention du prêt de l’acheteur, organisation du déménagement, etc.
• C’est là qu’intervient le prêt relais : il permet d’emprunter un pourcentage de la valeur de son bien actuel, pour pouvoir acheter sans attendre le nouveau bien. Une fois que la vente du logement est effective, le prêt relais peut être intégralement remboursé.

Le crédit relais présente de nombreux avantages, mais aussi certains risques :

• Attendre d’avoir finalisé la vente de son logement avant d’acheter le suivant peut parfois imposer d’avoir recours à la location avant de pouvoir emménager dans le futur logement. Cela impliquera également de devoir faire deux déménagements. Souscrire un prêt relais permettra d’éviter cette contrainte et ces dépenses supplémentaires.
• Le prêt relais peut également être un bon moyen d’éviter d’assumer la charge financière de posséder deux biens immobiliers en même temps (taxes foncières, frais d’entretien, etc.).
• La limite principale du prêt relais porte sur la revente du bien immobilier : s’il ne se vend pas assez vite (ou pas du tout), le coût du crédit relais peut rapidement devenir un poids non négligeable.

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Les types de prêts relais : sec ou adossé

On distingue plusieurs types de crédit relais :

• Le prêt relais sec : on parle de crédit relais sec si la maison ou l’appartement que vous achetez est de même valeur ou moins cher que celui que vous vendez. Il s’agit d’une simple avance de trésorerie, le temps que vous trouviez un acquéreur pour votre logement actuel. Choisir ce type de prêt relais implique donc que vous n’avez pas de crédit immobilier en cours sur le bien à vendre et que le prix de sa vente (et de vos ressources personnelles éventuelles) suffira à couvrir l’achat du nouveau bien intégralement.
• Le prêt relais associé : si le prix du nouveau bien est plus élevé et si, en plus, vous avez déjà un crédit immobilier en cours, votre banque vous proposera un crédit relais adossé, qui combinera un crédit relais et un prêt classique. C’est le type de prêt relais le plus courant car il est fréquent qu’on veuille acheter plus grand avant d’avoir fini de rembourser le prêt immobilier de son logement actuel. Tant que l’ancien bien immobilier n’est pas encore vendu, vous paierez donc à la fois les mensualités de votre premier crédit immobilier ainsi que les intérêts du nouveau crédit relais.
• Le prêt relais intégré : cette dernière option permet de souscrire un seul et même prêt, de long terme, qui inclura le prêt relais qui permettra de faire la jonction entre les deux biens immobiliers. Ce type de prêt implique le remboursement du capital immédiatement mais n’impose pas de date butoir pour vendre le bien immobilier qui financera l’achat du suivant. Une clause du prêt relais intégré prévoie l’absence de pénalités de remboursement anticipé partiel du crédit une fois que l’ancien bien immobilier sera vendu.

Retrouvez toutes les options pour financer un achat-revente.

Le montant du prêt relais immobilier : comment ça marche ?

Le crédit relais ne couvre jamais la totalité du prix de mise en vente. Le prêteur garde, en effet, une marge de sécurité au cas où le logement se vendrait à un prix moins élevé qu’espéré.

Le montant prêté se fixe de la façon suivante :

• C’est un pourcentage de la valeur nette du logement à vendre : il est compris entre 50 et 80 % (grand maximum) du bien immobilier. Ce pourcentage est déterminé en fonction de nombreux critères : marché de l’immobilier sur la zone où se situe le bien, signature ou non d’un compromis de vente, solvabilité de l’emprunteur, etc. En général, les banques avancent 70 % en moyenne du prix estimé du bien.
• Pour avoir une base de calcul solide, l’établissement prêteur missionne un expert qui réalisera une estimation précise du bien immobilier. Ces frais d’évaluation sont le plus souvent à la charge de l’emprunteur. Plus d'infos sur notre article : estimer la valeur d’un bien immobilier sans se tromper.

A noter : si vous avez un crédit en cours de remboursement sur le bien à vendre, le capital restant dû sera diminué du montant pouvant être emprunté par le biais du prêt relais.

Quel est le coût d'un prêt relais : principe et taux applicable

Le coût d’un prêt relais correspond au montant des intérêts de l’emprunt. C’est le taux d’intérêt qui dictera les mensualités à verser avant échéance du prêt.

Ce taux d’intérêt varie selon les banques et vote profil d’emprunteur, mais on peut tout de même noter que :

• Le taux d’intérêt d’un crédit relais est souvent supérieur de 0,10 à 0,30 % par rapport à celui d’un crédit immobilier classique à 10 ans.
• En 2019, le taux moyen du prêt relais était de 1,1 % (Source : Crédit Logement).
• Le taux d’usure fixé par la Banque de France est de 2,92 % pour le 1er trimestre 2020.

Bon à savoir :

le prêt relais ne nécessite le plus souvent pas d’hypothèque ou de caution, qui sont sources de frais supplémentaires sur les crédits immobiliers classiques. Notez tout de même que si un crédit complémentaire est adossé au prêt relais, celui-ci ne sera pas exempt de cautionnement.

Fonctionnement du prêt relais : deux formules de remboursement

Une fois le montant du prêt relais et son taux déterminés, vous pouvez le rembourser de deux façons différentes :

• Première solution, le différé partiel : rembourser progressivement les intérêts sur le capital et la prime d’assurance. Le capital est remboursé en totalité à l’échéance du prêt.
• Deuxième solution, le différé total : ne payer que l’assurance emprunteur (décès, invalidité) et solder l’intégralité du capital et de ses intérêts à l’échéance du prêt. Vous ne versez alors qu’une mensualité minime, mais l’opération vous revient finalement plus cher car les intérêts sont capitalisés et accroissent peu à peu la somme à rembourser.

A noter : le prêt relais est en général contracté pour une durée de 12 mois, renouvelables une fois si le bien immobilier n’est pas encore vendu au bout de cette première année. Dès que vous touchez la somme de la vente de votre bien immobilier, le remboursement par anticipation du prêt relais se fait sans aucune pénalité.

Quelle assurance pour un prêt relais ?

Comme pour tous les prêts de gros montants, l’assurance emprunteur est un incontournable sur un crédit relais :

• C’est une protection à la fois pour vous, mais aussi pour l’établissement prêteur, dans le cas où vous vous retrouveriez dans l’impossibilité de rembourser votre emprunt.
• Pour contracter votre assurance prêt, vous avez le choix entre le contrat groupe que vous proposera la banque, et la délégation d’assurance, qui correspond à un contrat d’assurance externe, reposant sur une offre individuelle.
• L’assurance prêt d’un crédit relais doit couvrir un certain nombre de garanties : généralement une garantie décès et une garantie invalidité. Le détail des garanties minimales sur lesquelles il faut être couvert sera précisé dans le contrat groupe donné par l’établissement prêteur.
• Plus les garanties du contrat d’assurance emprunteur sont nombreuses, plus le montant de la prime d’assurance est élevé.

Comment fonctionne un prêt relais en l’absence d’acheteur ?

La durée du prêt relais étant assez courte, il faut réagir rapidement si au bout de plusieurs mois, vous n’avez toujours pas de piste de vente prometteuse.

Si cela fait plus de trois ou quatre mois que votre bien est en vente :

• Vérifiez que le logement n’a pas été surévalué, ce qui pourrait expliquer le manque d’engouement qu’il suscite. Vous devrez peut-être diminuer le prix de vente affiché pour pouvoir vendre votre bien.
• Vous pouvez également penser à confier un mandat à de nouveaux professionnels pour vendre votre bien : privilégiez un mandat exclusif (la vente est confiée à une seule agence immobilière) à un mandat simple (la vente est confiée à plusieurs agences). Le taux de transformation en vente des mandats exclusifs est en effet 3 à 4 fois plus élevé que celui des mandats simples.

Si ces nouvelles démarches n’aboutissent pas, vous pouvez essayer de négocier avec votre banque pour obtenir un délai supplémentaire pour rembourser le capital.

Bon à savoir :

si votre bien immobilier ne se vend pas ou bien en-dessous du prix espéré, la banque pourra vous proposer de transformer le prêt relais en crédit classique, sur une plus longue durée. Cette option n’est à envisager qu’en dernier recours, car très coûteuse. Dans tous les cas, votre banquier pourra vous conseiller et vous guider vers la meilleure option selon votre situation.

Retrouvez notre web-série sur la famille Himault ! Dans cet épisode, Luc et Léa Himault revendent pour acheter plus grand, avec un prêt relais !