Tout savoir sur le PTZ

Définition du PTZ

Le prêt immobilier à taux zéro est un prêt aidé par l’Etat dont l’objectif est d’aider les particuliers à financer l’achat de leur première résidence principale. Comme son nom l’indique, le PTZ permet d’emprunter une somme qui sera remboursée sans payer d’intérêts..

Cet emprunt à taux zéro est plafonné en fonction des ressources des acheteurs, ainsi que de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier qu’ils veulent acheter ou construire.

Il ne peut par ailleurs pas être utilisé pour financer l’intégralité de l’acquisition. Le prêt à taux zéro doit nécessairement être complété avec un ou plusieurs autres emprunts, comme un prêt immobilier classique, un prêt conventionné, un prêt d’accession sociale, un prêt épargne logement ou encore un prêt Action Logement.

Le prêt à taux zéro (PTZ) sera en place a priori jusqu'au 31 décembre 2023 (article 87 de loi de finances 2022). Reste à voir s’il sera prolongé par la suite, mais à ce stade, la loi de finances 2023 ne l’a pas prévu.

A noter :

le prêt immobilier taux zéro ne comporte pas de frais de dossier.

Pour en savoir plus sur le PTZ, rendez-vous sur l'article de notre guide immobilier dédié au Prêt à Taux Zéro.

Rappel du zonage 

Le fonctionnement du prêt à taux zéro s’appuie sur le principe du zonage : selon l’endroit où vous achetez ou faites construire votre bien immobilier, des plafonds d’emprunt sont fixés.

Concrètement, la France est découpée en 5 zones, en fonction de la tension du marché de l’immobilier :

• Zone A : elle comprend les agglomérations et communes où les loyers et les prix des biens immobiliers sont très élevés (Côte d’Azur, région parisienne, etc.).
• Zone A bis : elle regroupe Paris et des communes cotées des Yvelines, de Seine-St-Denis, des Hauts de-Seine, du Val-d’Oise et du Val-de-Marne.
• Zone B1 : on y retrouve des grandes agglomérations ou des communes où les loyers et le prix de l’immobilier sont élevés (sur la grande couronne parisienne hors zone A ou A bis, l’agglomération de Rennes, Bordeaux, Lyon, les départements d’Outre-Mer, etc.).
• Zone B2 : elle rassemble les centres-villes de certaines grandes agglomérations, de la grande couronne autour de Paris (hors zones A, A bis et B1), et certaines communes où le prix de l’immobilier est assez élevé.
• Zone C : tout le reste du territoire.

Pour savoir avec précision dans quelle zone se trouve votre bien immobilier, rendez-vous sur le site du Service Public.

Fonctionnement du prêt à taux zéro

Sauf exceptions, pour avoir droit au prêt à taux zéro, le bien doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après son achat ou à la fin des travaux initiés. Ainsi, si vous êtes en fin de carrière, votre logement acquis avec un PTZ ne peut devenir votre résidence principale qu’à partir de votre retraite, si celle-ci intervient au maximum dans les 6 ans après l’achat du bien, ou à la fin des travaux. Un logement est considéré comme résidence principale si vous l’occupez au minimum 8 mois par an.

A noter :

un bien financé avec un emprunt à taux zéro ne peut pas être mis en location dans les 6 années suivant le versement du prêt (sauf cas particuliers).

Le PTZ se rembourse sur 20 à 25 ans, selon le coût total de votre opération, vos ressources, la composition de votre foyer et la zone dans laquelle vous achetez le bien et comprend deux périodes :

• La période de différé pendant les 5, 10 ou 15 premières années (selon vos revenus), vous ne remboursez rien.
• La période de remboursement, vous remboursez le prêt sur 1 0 à 15 ans.

Plus vos ressources sont importantes, plus la durée de remboursement sera courte.

A noter :

En principe, pour pouvoir bénéficier du PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Cette condition ne s’applique pas si : • vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier du bien, car alors vous n’êtes pas considéré comme étant propriétaire ; • une catastrophe naturelle a rendu votre logement définitivement inhabitable ; • vous, ou une personne qui occupera le logement, êtes invalide. Si ce bien n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, parts de SCI, etc.) : vous êtes éligible au PTZ, tant que vous respectez les autres conditions d’obtention (notamment le plafond de revenus). En principe, pour pouvoir bénéficier du PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Cette condition ne s’applique pas si : • vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier du bien, car alors vous n’êtes pas considéré comme étant propriétaire ; • une catastrophe naturelle a rendu votre logement définitivement inhabitable ; • vous, ou une personne qui occupera le logement, êtes invalide. Si ce bien n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, parts de SCI, etc.) : vous êtes éligible au PTZ, tant que vous respectez les autres conditions d’obtention (notamment le plafond de revenus).

Le prêt à taux zéro permet de financer plusieurs types d’opérations immobilières. En voici le détail.

Le PTZ dans le neuf et la construction

L’emprunt à taux zéro est possible pour :

• l’achat d’un logement neuf, ou dans lequel des travaux importants ont été effectués, le rendant assimilable à un logement neuf : on regroupe dans le terme de logement neuf les logements en cours de construction ou à construire, mais aussi les logements achevés depuis moins de 5 ans qui n’ont jamais été habité (ni par le propriétaire, ni par un locataire) ;
• le financement de la construction d’un bien immobilier : sont alors inclus dans le coût de l’opération d’achat du terrain et/ou l’éventuelle acquisition de droits de construire ;
• la transformation d’un local non destiné à l’habitation en logement habitable ;
• l’achat d’un logement via un contrat de location-accession.

Bon à savoir :

les opérations listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, la construction ou l’achat simultané de dépendances (terrasse, véranda, garage individuel, aménagement des combles, etc.).

Le PTZ dans l’ancien : seulement en cas de travaux à financer

Le prêt à taux zéro est également possible dans l’ancien :

• Pour acheter le logement social (type HLM) dont vous êtes déjà locataire (ou du même bailleur social, dans le même département).

Bon à savoir :

les travaux doivent alors être réalisés maximum dans les 3 ans à partir de l’émission de l’offre de prêt.

Quelles conditions de ressources ?

L’éligibilité au prêt à taux zéro dépend de vos ressources. Le plafond fixé par l’Etat dépend à la fois de la composition de votre foyer, et de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier que vous achetez.

Montant maximum selon le nombre d’occupant et la zone du logement :

A noter :

c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte pour le calcul du plafond du PTZ. Pour une demande de PTZ en 2023, ce sont vos revenus 2021 qui seront étudiés.

Pour calculer vos revenus, l’administration fiscale retiendra la somme la plus élevée entre ces deux montants :

• Le total de votre revenu fiscal de référence + celui des autres occupants du logement financé par le PTZ (pour ceux qui ne vous sont pas rattachés fiscalement). Vous devrez inclure vos revenus provenant de l’étranger, si vous en avez.
• Ou le coût global de l’opération TTV divisé par 9.

Le montant et plafond du prêt à taux zéro en 2023 

Le montant de l’emprunt à taux zéro correspond au coût de l’opération, dans la limite d’un plafond, auquel on applique un pourcentage, en fonction du type de bien et de sa localisation.

Les quotités applicables sont les suivantes :

• Pour un logement neuf : 40 % sur les zones A, A bis et B1, 20 % sur les zones B2 et C.
• Pour un logement ancien avec travaux : non éligible sur les zones A, A bis et B1, 40 % sur les zones B2 et C.

A noter :

sont à prendre en compte dans le coût total de l’opération le coût de la construction, des travaux, ou de l’achat du logement, les honoraires de négociation, le coût de l’assurance dommages-ouvrage, ainsi que les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain. En revanche, les frais de notaire et les droits d’enregistrement sont exclus du calcul.

Le plafond du coût total de l'opération, pris en compte pour calculer le prêt immobilier à taux zéro, dépend à la fois de la composition du foyer, ainsi que le lieu où se situe la maison ou l’appartement : 

Faire une simulation PTZ

Pour savoir si vous êtes éligible au prêt immobilier à taux zéro et à quel montant vous avez droit pour financer votre projet, rendez-vous sur notre simulateur de prêt à taux zéro.

A noter :

c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte pour le calcul du plafond du PTZ. Pour une demande de PTZ en 2023, ce sont vos revenus 2021 qui seront étudiés.