Le loyer

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Investissement

Surplus de consommation d'eau : puis-je facturer mon locataire ?

Paiement du surplus de consommation d'eau : obligations du locataire et du propriétaire

Oui vous pouvez le réclamer. Si le logement a nécessité des dépenses supérieures aux charges prévues mensuellement dans le loyer, le propriétaire a le droit de demander un rappel de charges à son locataire à condition de présenter l'ensemble des justificatifs de ces dépenses.
A l'inverse, si le locataire a payé un surplus de charges par rapport aux dépenses réellement engagées pour le logement, alors ce dernier pourra réclamer à son bailleur le remboursement de la différence. Dans tous les cas, le délai pour réclamer un rappel de charges ou un remboursement est de 5 ans.

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Quel est le délai pour réclamer des charges locatives ?

Charges locatives : le délai pour les réclamer

La loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le délai de prescription des charges locatives. Le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 pendant 3 ans. Pour ceux dus avant cette date, le délai reste fixé à 5 ans.

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Un loyer de 1948, qu'est-ce que c'est?

Définition du Loyer 1948

Confronté à la pénurie de logements de l'après-guerre, le législateur avait créé la "loi de 48", très protectrice pour les locataires.
En effet, les loyers de 48 sont plafonnés et sensiblement inférieurs aux loyers de marché. De plus, les bailleurs ne peuvent pas les augmenter librement. La revalorisation applicable annuellement est plafonnée par un décret (elle a été fixée à + 0,60 % en 2014).
Par ailleurs, le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Si le bailleur souhaite reprendre le logement il doit, sauf exception, proposer un relogement à l’occupant.
A noter : depuis le 23 décembre 1986, plus aucune location ne peut entrer dans le champ d'application de la loi de 1948. Mais les baux en cours continuent de s'appliquer. Environ 2,5 % du parc locatif resterait encore soumis à cette loi.

En savoir plus : Signer le contrat de location

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Comment revaloriser le loyer d'une boutique louée ?

Location d'un commerce : revalorisation du loyer

La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a changé la donne en matière de revalorisation des baux commerciaux. Légalement, les loyers des baux commerciaux sont révisés tous les trois ans. Jusqu’à présent, ils étaient généralement indexés sur le coût de la construction (cette information figure dans le bail). La loi Pinel impose que tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, soient indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

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Quelle est la règlementation pour fixer le loyer ?

Fixer le loyer : la règlementation

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire pour les contrats de location consentis à un nouveau locataire, ou la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois.
En revanche, si le logement loué est situé dans une  commune concernée par les mesures d'encadrement des loyers en vigueur, la fixation du loyer est réglementée. Le loyer peut être révisé une fois par an sur la base de l'indice de référence en vigueur publié par l'INSEE.
Depuis le 10 juin 2015, à Paris, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral,
L'indice de référence à retenir est celui du trimestre indiqué dans le bail ou le dernier indice publié à la date de la signature du bail.

En savoir plus : Location : comment fixer votre premier loyer ?

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Quel est l'indice d'augmentation des loyer à ne pas dépasser ?

Définition de l'Indice d’indexation des loyers : l’indice d’indexation des loyers permet d’encadrer l’augmentation des loyers de logements vides ou meublés. Cet indice fixe des plafonds d’augmentation que chaque propriétaire est tenu de respecter. Le calcul est établi sur la base de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois (hors prix du tabac et des loyers).

Indice d'augmentation des loyers : les plafonds

L'indice de référence des loyers (IRL) est revu et publié chaque trimestre par l'INSEE. Le dernier en date est celui du 3ème trimestre 2015 à hauteur de +0,02%. Vous pouvez consulter l'historique des indices de référence sur le site Internet de l'INSEE : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

Pour calculer l'augmentation de loyer il faut connaitre le montant du loyer, l'IRL du trimestre de référence concerné (prévu au bail) et l'IRL du même trimestre de l'année précédent.

En savoir plus : Location : comment fixer votre premier loyer ?

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Location d'un commerce : est-il possible de payer mon bailleur en liquide ?

Définition du Bailleur : le bailleur est le propriétaire du bien désigné dans le contrat de bail (plus communément appelé contrat de location). Le bailleur est généralement le propriétaire du bien mis en location. Le bailleur social est quant à lui un gestionnaire de bien sociaux mis en location et plus particulièrement réservés à des personnes aux revenus modestes.

Location d'un commerce et paiement du loyer en liquide

Je loue une petite boutique pour 1 500 € par mois. Puis-je payer mon bailleur en liquide ?

Non ! Depuis le 1er septembre, il n’est plus possible de payer en espèces au-delà de 1 000 € (décret 2015-741 du 24-06-15). Ce seuil était de 3 000 € auparavant.

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Comment sécuriser les loyers d’un logement loué à un étudiant ?

Définition du logement étudiant : un logement étudiant est un logement dédié et loué exclusivement à des personnes poursuivant des études supérieures. On les retrouve principalement dans les cités universitaires, résidences étudiantes ou encore des logements privés loués par des particuliers.

Location étudiante : garantir le loyer

Il est possible de souscrire une assurance loyers impayés ou de demander la caution d’un proche d’un proche du locataire. Comme le locataire est étudiant, la loi autorise le bailleur à cumuler ces deux garanties. Le locataire peut aussi présenter à son propriétaire la caution Visale. Entièrement gratuite, elle peut prendre en charge les loyers impayés (plafonnés à 1500 €/mois à Paris et à 1300 € ailleurs) durant 36 mois.

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Locataire, puis-je payer mon loyer avec le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n’est pas fait pour compenser un impayé de loyer

Définition Dépôt de garantie : somme versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux et destinée à couvrir d'éventuelles dégradations. Son montant ne peut pas excéder un mois de loyer en location nue (deux mois en meublé).

Certains locataires ont pris l'habitude de ne pas s'acquitter du dernier mois de loyer en faisant valoir que le dépôt de garantie, versé lors de l'entrée dans les lieux, compensera l'impayé.
La jurisprudence de la Cour de Cassation a rappelé que cette pratique est illégale, le dépôt de garantie n'ayant pas vocation à être utilisé pour le paiement du loyer ou des charges (3ème chambre civile du 5 octobre 1999, pourvoi n° 98-10-162).

Attention, si cet argument du locataire n’est pas recevable, cela n’empêche pas le propriétaire d’utiliser le dépôt de garantie, qu’il ne restituera donc pas lors du congé, pour compenser un impayé de loyer, réparer une dégradation… Il doit alors justifier cette opération (devis, lettres de relances…).

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Un locataire peut-il sous-louer son logement ?

Sous-location : c’est possible, si le bailleur est d’accord

La sous-location d’un logement loué n’est possible qu’après avoir obtenu l’accord écrit du bailleur (art.8 al I de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui ne respecte pas cette procédure s’expose à la résiliation de son bail. Lorsque le propriétaire accepte la sous location, il doit en même temps, donner son agrément sur le montant du loyer. Le loyer demandé au sous-locataire par le locataire ne peut, en effet, pas être supérieur au loyer principal. A noter que l’occupation à titre gratuit, à fortiori de membres de sa famille, ne constitue pas une sous-location.

Sous-location : Contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son logement à une autre personne

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Les loyers sont-ils encore plafonnés à Lille et à Paris ?

Les loyers ne sont plus plafonnés à Lille et à Paris 

Les bailleurs lillois et parisiens ne sont plus soumis au plafonnement des loyers. En effet, ce dispositif a été annulé dans ces deux communes par le tribunal administratif. Une décision motivée par le fait que la mesure n’aurait pas dû s’appliquer aux seules villes de Lille et Paris mais à l’ensemble de leur agglomération, comme prévu dans le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 fixant les modalités de mise en œuvre du mécanisme. Le gouvernement pourrait faire appel mais celui-ci ne sera pas suspensif. Autrement dit, l’annulation du plafonnement restera d’actualité tant qu’une nouvelle décision de justice ne sera pas rendue.

Si vous avez déjà appliqué le plafonnement, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de votre locataire en cours de bail.
Vous devrez attendre son renouvellement (au bout de 3 ou 6 ans) et, si cela est justifié, vous lancer alors dans une procédure de réévaluation pour « loyer manifestement sous-évalué ».  
A noter : l’encadrement des loyers – c’est à dire la quasi-impossibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires –  ne doit pas être confondu avec le plafonnement. Il reste en vigueur dans les grandes villes. 

Plafonnement des loyers : dispositif permettant de limiter le niveau des loyers. 

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Loyer : peut-il baisser en cas de surface mal calculée ?

Le locataire peut demander de baisser le loyer si la surface est erronée

Depuis la loi Alur de 2014, les baux d’habitation doivent préciser la surface habitable du logement loué.
Cette surface est définie par l’art.R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Il s’agit de la surface de plancher supérieure à 1,80 mètre de hauteur, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Attention, ce calcul diffère de la surface Carrez qui, par exemple, tient compte des greniers et vérandas… 
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite dans le bail, le locataire peut effectuer une demande de diminution de son loyer auprès du bailleur qui doit lui répondre dans les deux mois à défaut de quoi, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour les 4 mois qui suivent l’absence de réponse ou le refus pour faire valoir sa demande de baisse de en proportion de la surface réelle du bien.

Surface habitable : définie par l’art.R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, elle tient compte des surfaces de plancher d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

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