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Propriétaire, locataire : à qui incombent les travaux ?

Publié le 16 juin 2015 à 20h56 - Mis à jour le 1 mars 2017 à 17h45
Propriétaire, locataire : à qui incombent les travaux ?
Le paiement des travaux réalisés dans le logement loué peut parfois être à l’origine de litiges entre bailleurs et locataires. Le point sur une répartition des charges très encadrée par la loi.

À l'entrée dans les lieux, le bailleur doit délivrer un logement en bon état

Le bailleur (le propriétaire) doit délivrer un logement décent. Les caractéristiques de la décence (surface minimale, éclairage et ventilation suffisants, absence d'humidité....) sont fixées par le décret du 30 janvier 2002. Par ailleurs, le local loué doit être en bon état d'usage et de réparations avec des équipements en bon état de fonctionnement. Si le logement loué n'est pas en bon état, les parties (bailleur et locataire) peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution des travaux par le locataire en contrepartie d’une exonération de loyer temporaire définie entre les deux parties. Cet accord doit faire l'objet d'une clause spécifique dans le contrat de bail.

A noter : Cette clause doit prévoir les travaux qui seront effectivement exécutés par le locataire et les modalités de leur imputation sur le loyer de ce dernier. Elle doit également prévoir la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses qu’il aura effectuées pour ces travaux. Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant à certaines caractéristiques c’est-à-dire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité ainsi qu’à la santé du locataire. Ce logement doit par ailleurs être doté d’éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cours de bail, le locataire se charge de l’entretien courant

C’est le locataire qui assume l’entretien courant du logement (réfection du mastic des fenêtres, remplacements des joints des robinets, ramonage de la cheminée...). Ces réparations locatives à la charge du locataire sont listées et accessibles dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

L’occupant (le locataire) doit, par ailleurs, rembourser au bailleur (le propriétaire) certaines charges (dites charges locatives ou charges récupérables) que ce dernier a engagé pour la maintenance et les menues réparations des parties communes de l’immeuble (entretien courant de l’ascenseur, de la ventilation mécanique contrôlée…). La liste précise de ces charges est également précisée dans le décret 87-713 du 26 aout 1987.

Le bailleur, quant à lui, s’acquitte de tous les travaux rendus nécessaires par la vétusté (autrement dit les dégradations normales liées à l’ancienneté de la construction), la malfaçon, les vices de construction ou la force majeure. Il supporte aussi toutes les réparations autres que locatives (remplacement d’un ballon d’eau chaude ou d’une chaudière, par exemple).

À la fin du bail, le locataire prend en charge les dégradations qu'il a commises

À la fin du bail, les parties rédigent un état des lieux de sortie qui est comparé avec celui réalisé à l’arrivée du locataire. Ce dernier doit répondre des dégradations dès lors qu’elles ne sont pas dues à la vétusté, la malfaçon, les vices de construction, un cas fortuit ou de force majeure. Par exemple, si une moquette remplacée il y a 10 ans est tâchée, la jurisprudence considère qu’il s’agit d’une usure normale. En revanche, ce ne sera pas le cas, si la moquette a été changée six mois plus tôt ! La loi Alur prévoit la mise en place d’une grille de vétusté précisant la « durée de vie » normale des différents équipements (moquette, carrelage, papier peint..) d’un logement.

En pratique, le bailleur répare les dégradations commises par le locataire. Ensuite, sur présentation de justificatifs (devis ou factures), il retient le montant correspondant aux dégradations sur le dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

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