Comprendre et calculer vos impôts locaux

Bases du calcul des impôts locaux

La base imposable comprend la valeur locative cadastrale rectifiée de plusieurs coefficients. 

Comprendre la valeur locative cadastrale, base d'imposition de l'impôt local

Cette valeur figure sur votre avis d’imposition. Elle correspond au loyer annuel théorique que vous obtiendriez si vous mettiez votre logement en location.

Problème : cette valeur locative a été définie dans les années 70 ! Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1^er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties. Depuis 1980, on applique chaque année un coefficient de revalorisation nationale pour tenir compte de l'évolution des loyers...

Depuis 2018, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année avec un coefficient forfaitaire. Ce dernier a pour base de calcul l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE au mois de novembre précédent la taxation. 

Méthodologie de calcul de la valeur locative

Par méthode comparative, l'administration fiscale estime que votre bien se situe dans une des 8 catégories de biens immobiliers, chacune avec une valeur au mètre carré par zone géographique. 

La valeur locative cadastrale s'établit à partir de la surface du bien et de ses annexes (garage, jardin, piscine, cave…). Divers correctifs s'appliquent pour arriver à la surface pondérée à partir de la surface réelle du logement :

• nature des divers éléments composant le local ;
• importance de la surface du logement ;
• état d'entretien de la construction ;
• situation géographique ;
• confort du logement.

Enfin, différents événements affectent cette valeur locative cadastrale. C'est pourquoi tout changement d'affectation, tout travaux importants (installation d’équipements nouveaux, gros travaux de remise en état, aménagement de combles en pièces habitables…) sont à déclarer dans les 90 jours auprès du centre des impôts à l'aide du formulaire H1 (maisons individuelle) ou H2 (appartement). 

À noter : pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), le fisc applique un abattement de 50 % sur cette valeur locative cadastrale et 20 % pour la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Taux d'imposition : variations départementales et communales

Influence des décisions locales sur les taux

Le montant de votre taxe foncière et de votre taxe d'habitation (sur les résidences secondaires désormais) dépend ensuite largement des taux définis au niveau de la commune et du département.

Les impôts locaux constituent l'une des ressources des collectivités locales.  

En parallèle, il peut exister sur votre avis de taxe foncière une taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Elle est calculée sur les mêmes bases mais avec un taux distinct. Le taux est librement fixé par les collectivités qui peuvent distinguer plusieurs zones de ramassage et instituer différents taux applicables. 

Comment ces taux sont-ils fixés ?

Chaque année, les collectivités locales doivent voter le nouveau taux des impôts locaux avant le 15 avril de l'année d'imposition. En l'absence de vote, les taux de l'année précédente sont maintenus.

Augmentation de la taxe foncière 2023

L'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) indique une augmentation de 9,3 % dans les 200 villes les plus peuplées de France en 2023. Pourtant, 85 % des communes de France avaient maintenu un taux communal identique, compte tenu de l'inflation. 

Exonération de taxe foncière

Comment calculer le montant des impôts locaux ? Les conditions d'éligibilité 

Le contribuable redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties est le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. 

Dispositifs spécifiques pour certains publics

De nombreuses conditions s'imposent pour une exonération de taxe foncière sur la résidence principale, notamment l'âge ou la perception d'aides sociales : 

• si vous avez plus de 75 ans et percevez des ressources faibles alors que vous êtes en EPHAD, ou percevez des allocations comme l'Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées) ou l'AAH (allocation pour adulte handicapé) et Allocation supplémentaire d'invalidité. 
• entre 65 et 75 ans, dans les mêmes conditions, vous bénéficiez d'une réduction de la taxe foncière. 
• entre 18 et 65 ans, les bénéficiaires des allocations ci-dessus bénéficient également d'une exonération de taxe foncière. 

Ces exonérations sont de plein droit. 

Logements neufs 

Si vous êtes propriétaire d’une construction nouvelle (logement neuf ou ayant été agrandi ou surélevé), vous pouvez être exonéré partiellement ou totalement de la taxe foncière pendant deux années à compter du 1^er janvier suivant l’achèvement des travaux.

Attention toutefois car les communes peuvent limiter cette exonération. 

Exonérations temporaires

Les collectivités territoriales ont la possibilité d’exonérer pendant cinq ans les logements économes en énergie.

D’autres exonérations peuvent porter sur les locaux situés près de sites exposés à des risques particuliers, sur les gites ruraux, meublés de tourisme ou chambres d'hôtes situés dans des zones de revitalisation rurales (ZRR), ou encore sur ceux situés dans les zones franches urbaines.

Ces exonérations s’appliquent, que le logement constitue une résidence principale ou résidence secondaire.

À noter : les constructions financées à l'aide de certains prêts réglementés (le prêt à taux zéro, par exemple) sont susceptibles d’ouvrir droit à des exonérations spécifiques.

Modifications de la taxe d'habitation

Suppression de la taxe d'habitation sur la résidence principale en 2023

La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les occupants depuis 2023.

Seule demeure la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). 

Comment calculer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires : exemples

Vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement d'accueil spécialisé (maison de retraite ou centre de soins de longue durée). Vous êtes alors exonéré de taxes d'habitation sur les résidences secondaires pour votre ancien logement. 

Expatrié, vous rentrez en urgence suite à un appel à quitter le pays d'accueil (crise politique ou crise sanitaire) ? Vous pouvez demander un dégrèvement de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cela concerne uniquement le logement qui constituait votre résidence principale en France avant votre expatriation. 

Qui paie la taxe d'habitation en 2024 ?

Le propriétaire d'une résidence secondaire doit payer la taxe d'habitation. Ce peut être aussi l'usufruitier de tout logement meublé, qui ne constitue pas une résidence principale. 

Le locataire à l'année d'une résidence secondaire est aussi redevable de la THRS. 

Attention, si vous bénéficiez d'un logement de fonction. Toute autre maison en votre possession devient une résidence secondaire. 

Vous informez l'administration fiscale de la situation de chaque élément de votre patrimoine, directement en ligne dans votre espace privé du site des impôts. 

Majoration de la taxe d'habitation en zone tendue

Les communes situées en zone tendue dans lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants, peut voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. 

Ces communes doivent présenter un déséquilibre entre offre et demande de location, et avoir plus de 50 000 habitants. Depuis le 1er janvier 2024, les communes avec une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale peuvent également majorer la THRS. 

Toutefois, le propriétaire peut demander une exonération de la majoration dans les cas suivants : 

• Son activité professionnelle se situe à proximité de la résidence secondaire et l'oblige à y résider fréquemment.
• Le propriétaire rejoint un établissement de soins de longue durée et sa résidence secondaire était jusqu'alors sa résidence principale. 
• Le logement n'est pas habitable pour une raison étrangère à sa volonté. 

Conseils pratiques pour gérer vos impôts locaux

La taxe foncière et la taxe d'habitation constituent des points forts de la fiscalité applicable aux biens immobilier.

Elles se basent sur votre situation au 1^er janvier de l’année sur laquelle porte l’imposition. Si celle-ci a évolué (baisse de revenus, naissance d'un enfant...) depuis l'an dernier, assurez-vous que le fisc en a tenu compte. À défaut, vous pouvez faire une réclamation à votre centre des finances publiques au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de mise en recouvrement de l’impôt.

N’hésitez pas à demander le détail des calculs de vos impôts locaux à votre centre des finances publiques (ses coordonnées figurent sur l'avis de taxe foncière et l'avis de taxe d’habitation). Vous pouvez faire une réclamation au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de mise en recouvrement de l’impôt, soit directement sur le site Internet des impôts, soit par courrier en prenant soin de bien mentionner les références de l’avis d’impôt.

L'administration fiscale a mis en place dans chaque espace personnel du site des impôts une rubrique "Biens immobiliers". Pensez à vérifier et compléter chaque point pour chaque bien immobilier possédé. 

Retrouvez toutes les questions réponses sur les impôts fonciers.