Comment anticiper la transmission de son patrimoine immobilier

Vous détenez un patrimoine immobilier dont vous souhaitez, dès à présent, organiser la transmission à vos enfants ? Avant de vous engager, vous devrez prendre certaines précautions.

Evaluez le patrimoine que vous pouvez raisonnablement donner sans prendre le risque de vous démunir pour vos vieux jours.

La transmission du patrimoine doit respecter certaines règles :

• L’ensemble de vos enfants bénéficient d’une part minimale de votre patrimoine dite « part réservataire » ou « réserve ». La réserve est égale à 2/3 de votre patrimoine. La valeur du patrimoine qui reviendra à chaque enfant est donc fonction de la taille de la fratrie. Par exemple, si vous avez deux enfants, ils devront se répartir, à minima, les 2/3 de votre patrimoine à parts égales.
• Le tiers restant correspondant à la part « non réservée » de votre patrimoine, appelé « quotité disponible » peut, quant à lui, être librement transmis à la personne de votre choix.

N’oubliez pas, enfin, qu’une donation immobilière génère des frais de notaires dégressifs en fonction de la valeur du bien. Par ailleurs, comme toute donation, elle est taxée suivant un barème qui varie en fonction des liens entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit) après application d’un abattement dont le montant dépend, également, du lien de parenté. Cet abattement est de 100 000 € pour une donation à un enfant et de 31 865 € à un petit-enfant. L’abattement se reconstitue tous les 15 ans.

A noter : le donataire peut prendre tous ces frais à sa charge sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire…et fiscalisée !

La donation-partage, pour désamorcer de futurs conflits

Contrairement à la donation simple, la donation-partage permet de figer la valeur des biens immobiliers au jour de la donation et non au jour de la succession. Ceci a le mérite d’éviter les contestations au moment du décès ! Attention, vous devez attribuer des biens immobiliers (si possible, distincts) à tous vos enfants le partage doit être équilibré entre vos enfants, à défaut des contestations éventuelles pourront survenir après le décès du donateur. Si, par exemple, vous avez trois enfants vous ne pouvez pas donner un immeuble indivis à deux d’entre eux et une somme d’argent au troisième. La donation-partage pourrait être contestée ultérieurement.

Le démembrement, pour donner sans se démunir

Si vous possédez un patrimoine locatif, le démembrement de propriété est une solution qui offre plusieurs atouts. Dans un premier temps, vous transmettez sans vous appauvrir puisque vous ne donnez que la nue-propriété et conservez l’usufruit de vos biens (c’est-à-dire que vous continuez à percevoir vos loyers si le bien est loué). De plus, les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur globale du bien mais seulement sur celle de la nue-propriété, déterminée en fonction d’un barème spécifique. Enfin, vous limitez les droits à payer par vos héritiers puisque le (ou les) nus-propriétaires deviendront pleinement propriétaires des biens le jour de votre décès, sans frais supplémentaires.

La SCI, pour gérer sans perdre la main

Créer une SCI à laquelle vous apportez vos immeubles (résidence secondaire, biens locatifs, etc.) vous permet de transmettre votre patrimoine en douceur et à moindre frais. En effet, le capital d’une société civile immobilière se divise en parts sociales que vous pourrez transmettre progressivement (vous optimisez ainsi les abattements fiscaux) en pleine propriété ou démembrées. De plus, vous pouvez « garder la main » sur vos biens en vous nommant gérant et en prévoyant dans les statuts que vous détiendrez l’ensemble des pouvoirs de gestion (location, cession…). Rien ne vous empêche, non plus, de prévoir que le gérant ne pourra être révoqué qu’à l’unanimité ! Revers de la médaille, la création d’une SCI a un coût (entre 2000 et 3000 € environ) et sa gestion impose un minimum de formalisme (convocation d’une assemblée générale annuelle, tenue d’une comptabilité…).

© Uni éditions – MIG – septembre 2014