Crédit immobilier : les emprunteurs sont-ils en danger ?
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Crédit immobilier : les emprunteurs sont-ils en danger ?

Publié le 02/01/20
Crédit immobilier : les emprunteurs sont-ils en danger ?
Dans un rapport publié en novembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’inquiète de voir les banques assouplir leurs conditions d’octroi au crédit immobilier. Une politique qui, si elle s’accentuait, pourrait présenter des risques tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs.

Le HCSF, qu’est-ce que c’est ?

Créé en 2013, le HCSF a pour mission d’une part, d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et, d’autre part de définir la politique qu’il convient de conduire pour limiter les risques.

Dans une note intitulée « diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel » datant de novembre 2019, le Haut Conseil s’inquiète de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits.

Celle-ci est en grande partie imputable à la faiblesse des taux d’intérêts et à la concurrence à laquelle se livre les banques.

Les signes d’un accès trop facile au crédit ?

Le premier élément souligné par le Haut Conseil est l’allongement de la durée des crédits, en partie liée à la hausse des prix des logements (+ 9 % entre 2015 et 2019 avec des pointes à + 22,5 % à Paris, + 11,3 % en petite couronne et + 26,5 % à Lyon). La durée moyenne des prêts est passée de 18 ans en 2015 à 19,9 en 2018.

En 2019, cette durée moyenne a encore augmenté, dépassant légèrement les vingt ans (20,1 ans).

Le deuxième facteur d’inquiétude porte sur l’augmentation de la part des crédits accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % : de 21,9 % en 2015 à 24,8 % en 2018.

Pour rappel, sauf situation exceptionnelle (emprunteurs avec des revenus très élevés, par exemple), il est recommandé que les remboursements de crédit n’excèdent pas 33 % des revenus nets de l’emprunteur.

Enfin, le Haut Conseil constate la généralisation des prêts avec des taux d’apports personnels inférieurs à 5 %. De 23,5 % en 2008, l’apport initial moyen est passé à 12,7 % en 2018. La part des prêts avec un taux d’apport inférieur à 15 % a progressé de 48,1 % à 60,9 % sur la même période.

Un risque de fragilisation du secteur bancaire

Le HCSF s’alarme de la dégradation des marges des banques (elles sont presque nulles depuis 2017) inhérente à la concurrence que se livre les établissements bancaires pour capter de nouveaux clients.

De plus, les vagues successives de rachats et de renégociations ont contribué à fragiliser le secteur.

La part des renégociations dans les flux de crédits nouveaux est passée de 17,8 % en juin 2019 à 19,6 % en juillet 2019.

Les taux d'intérêt ayant continué de baisser en 2019, une nouvelle vague de renégociations n’est pas à exclure. Elle serait, selon le Haut Comité, d’autant plus préoccupante qu’elle interviendrait dans un contexte de faible profitabilité du secteur bancaire.

Pas de risques immédiats pour les emprunteurs

Cela dit, le HCSF souligne que la solvabilité des ménages est, pour le moment, relativement protégée.

En effet, la quasi-totalité des emprunts des particuliers est à taux fixes : 98,5 % des nouveaux crédits en 2018. Les emprunteurs sont, ainsi, protégés d’une éventuelle remontée des taux.

De plus, même si elles ont assoupli les conditions d’accès au crédit, les banques continuent quand même de sélectionner les emprunteurs. Une majorité de dossiers bénéficie même d’une double sélection : par le prêteur et par la société de cautionnement.

Enfin, la protection sociale française permet d’atténuer, à court terme, les conséquences financières d’une perte d’emploi.

Pour rappel, l’indemnisation du chômage qui représente entre 57 % et 75 % du montant du salaire avant licenciement, est versée pendant 2 à 3 ans selon l’âge de l’emprunteur.

Les pistes pour éviter l’emballement

Le HCSF émet une série de solutions pour limiter les risques d’emballement, comme le plafonnement obligatoire du taux d’effort à 33 %.

Autre piste à explorer, l’augmentation du plafond égal des pénalités de remboursement anticipé pour limiter les renégociations de crédit.

Pour rappel, les pénalités s’élèvent aujourd’hui à 3 % du capital restant dû dans la limite d’un semestre d’intérêts, ce qui est peu dissuasif.

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