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Le dispositif fiscal Censi-Bouvard

Publié le 13 juillet 2016 à 15h39 - Mis à jour le 1 février 2018 à 16h15
Le dispositif fiscal Censi-Bouvard
Le régime « Censi-Bouvard » permet aux particuliers investissant dans une résidence services de bénéficier d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA payée sur le prix du bien. Mais dépêchez-vous : cet avantage prend fin le 31 décembre 2018 !

Les biens éligibles au Censi-Bouvard

Pour bénéficier de l’avantage Censi-Bouvard, vous devez investir dans une résidence services. C’est un ensemble immobilier en copropriété exclusivement dédié à la location et proposant au minimum l’accueil de la clientèle, la fourniture du linge et le ménage. D’autres prestations sont parfois proposées : restaurant, laverie, salle de sport ou de réunion, piscine… Le bien peut être acheté neuf ou en état futur d’achèvement (Vefa). Les logements achevés depuis au moins 15 ans qui ont été réhabilités ou qui doivent l’être sont aussi éligibles au dispositif.

Sont considérées comme résidences services :

  • les résidences de tourisme classées ;

  • les résidences étudiantes dès lors qu’elles accueillent au moins 70 % d’étudiants ou d’apprentis munis d’un contrat de travail et qu’elles proposent au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge et réception des clients ;

  • les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ;

  • les établissements délivrant des soins de longue durée à des personnes privées de leur autonomie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;

  • les établissements sociaux ou médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés ;

  • les ensembles de logements gérés par un groupement de coopération social ou médico-social et affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Une fiscalité attractive

Avec le Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement plafonné à 300 000 €.Vous pouvez investir dans un ou plusieurs biens éligibles mais la base de calcul de la réduction ne pourra dépasser ce montant plafonné.  Son taux est fixé à 11 % de la somme investie, soit une réduction d’impôt maximale de 33 000 €. Celle-ci est répartie linéairement sur 9 ans (3 667 €/an au plus).

L’avantage fiscal est conditionné à la signature d’un bail commercial d’au moins 9 ans avec l’exploitant de la résidence. La location doit prendre effet dans le mois qui suit soit l’acquisition du bien sous-entendu à la date de signature de l’acte authentique, soit l’achèvement du logement. Dans cette hypothèse aucun délai d’achèvement n’a été imposé ce qui signifie que l’immeuble pourra être terminé après le 31 décembre 2016. C’est à l’exploitant de trouver les occupants, d’assurer la gestion et d’entretenir la résidence et les logements loués. En cas de rupture de la location ou de vente du logement avant la fin des 9 années, l’avantage peut, sauf exception (décès, invalidité ou licenciement d’un époux ou d’un partenaire de pacs avec imposition commune), être remis en cause.

En cas de changement d’exploitant au cours des 9 ans, vous avez un mois pour trouver un nouveau gestionnaire. Ce délai est porté à douze mois en cas de faillite de l’exploitant.

Deuxième avantage, vous récupérez la TVA à 20 % versée au moment de l’achat. La récupération totale n’est effective qu’au bout de 20 ans de location. À défaut, la TVA récupérée devra être reversée au prorata des années restant à courir.

L’imposition des loyers

En investissant en Censi-Bouvard, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. En fonction de leur montant annuel, ils sont soumis au régime des micro-BIC ou du « réel ». Avec le « réel » vous pouvez déduire des loyers les charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, taxes...) et amortir le bien ainsi que le mobilier.

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