Bailleurs : 4 pistes pour sécuriser vos loyers
Pas d’investissement locatif réussi sans une perception régulière des loyers ! Lorsque des impayés surviennent, ils se révèlent très pénalisants. En effet, le rendement locatif de l’investissement va s’éroder et, dans le pire des cas, le bailleur peut même rencontrer des difficultés à rembourser le crédit ayant servi à financer le bien. Heureusement, des solutions existent pour limiter les conséquences d’un défaut de paiement du locataire.
Une étude rigoureuse du dossier du locataire
Le premier réflexe pour sécuriser vos loyers consiste à étudier avec soin le dossier votre futur locataire. Pour cela, vous pouvez vous faire remettre des justificatifs attestant de son identité, de son domicile, de ses revenus et de son activité professionnelle. Attention ! Vous ne pouvez demander que les documents prévus par la loi. Le seul critère des revenus ne permet pas de garantir le règlement des loyers ; mieux vaut donc souscrire des garanties complémentaires.
La caution
Vous pouvez demander au locataire la caution d’un tiers. C’est-à-dire qu’un proche (parent, ami…) ou une personne morale (banque, entreprise, Action logement…) va s’engager à payer les loyers et les charges du locataire si celui-ci est défaillant. Gratuite, cette procédure n’est efficace que si la personne caution est elle-même solvable. Vous pouvez le vérifier en lui réclamant les mêmes justificatifs qu’au candidat locataire. À la caution « simple », préférez la caution « solidaire ». Cela vous permettra de réclamer directement le paiement de la dette à la caution sans avoir préalablement à vous retourner contre le locataire.
A noter
La rédaction de l’acte de cautionnement est très formalisée. À défaut, il est entaché de nullité.
L’assurance loyers impayés
Si les loyers représentent une part importante de vos revenus, il est conseillé de prendre une assurance « garantie des loyers impayés » (GLI). Vous pouvez la souscrire à titre individuel, directement auprès d’un banquier-assureur, d’un courtier, d’une compagnie d’assurance ou, le cas échéant, adhérer au contrat groupe proposé par l’agent immobilier qui gère votre bien.
Suivant les contrats, le montant de la prime représente entre 2 et 4 % du montant annuel des loyers. L’étendue des garanties varie suivant les produits : étudiez-les soigneusement avant de vous décider ! Bonne nouvelle, votre cotisation sera, excepté si vous êtes imposé aux régimes du micro-foncier et du micro-BIC, déductible des revenus fonciers.
À noter
GLI et caution ne sont pas cumulables, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Le nouveau dispositif Visale
Depuis le 1er janvier 2016, le visa pour le logement et l’emploi (Visale) remplace la garantie des risques locatifs (GRL) et la garantie universelle des loyers (GUL). Ce nouveau dispositif gratuit prend en charge les impayés de loyers susceptibles d’intervenir dans les trois premières années du bail. Les montants assurés sont plafonnés à 1 300 € charges comprises (1 500 € CC à Paris). Visale couvre :
- les salariés de plus de 30 ans en contrat précaire (CDD, intérim, apprentissage, CDI en période d’essai…) qui entrent dans le logement dans les trois mois de leur prise de fonction ;
- les salariés de moins de 30 ans, quel que soit leur contrat de travail, qui entrent dans le logement dans les 12 mois de leur prise de fonction.
Le candidat locataire répondant à ces critères doit s’inscrire sur Visale.fr pour obtenir un visa certifié par Action logement. Le bailleur doit, à son tour, adhérer au dispositif pour obtenir un contrat de cautionnement.
À noter
La garantie Visale ne peut pas être cumulée avec une caution ou assurance GLI.
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