Bailleur, comment fixer le loyer ?

La fixation du loyer d’un logement loué vide ou meublé est, en principe, libre. Mais, dans certains cas, cette liberté peut être restreinte.

Le principe : la libre fixation du loyer

En principe, la fixation du loyer est libre. Encore faut-il trouver le « juste loyer » : un loyer surestimé peut entraîner une rotation rapide des locataires et un risque accru d’impayés.

Pour fixer votre loyer, plusieurs critères sont à prendre en compte : la localisation du bien, son état intérieur, son standing, son niveau de performance énergétique… ainsi que le niveau moyen des loyers pour les biens comparables dans votre région,  ville, voire quartier !

Les exceptions : l’encadrement des loyers

Depuis le 1er aout 2014, les loyers sont encadrés dans 28 agglomérations dans lesquelles la demande locative excède l’offre : Ajaccio, Annecy, Bordeaux, Lyon, Marseille, Paris, Rennes, Toulon, Toulouse… Au total, 1149 communes sont concernées.

Cela veut dire que lors d’un changement de locataire, vous devez appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent, lequel peut être revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).  Il existe cependant des cas où vous pouvez échapper à cet encadrement :

Concernant le cas des travaux,  le nouveau loyer annuel peut être augmenté de 15 % du montant TTC des travaux.

L’encadrement des loyers à Paris

A Paris, depuis le 1^er aout 2015, les loyers sont encadrés ET plafonnés. Cela veut dire que lors de la signature ou du renouvellement du contrat de bail, Ils ne peuvent pas s’éloigner de plus de 20 % à la hausse (30 % à la baisse) d’un loyer de référence fixé, chaque année, par arrêté préfectoral.

Ce loyer plafond varie en fonction de quatre critères :

Les biens présentant des caractéristiques exceptionnelles (par exemple, une vue dégagée sur un monument) peuvent s’affranchir du plafonnement. Les loyers plafonds applicables sont consultables sur le site encadrementdesloyers.gouv.fr.

Loyer contraint et avantage fiscal

Afin d’étendre l’offre locative dans les zones tendues, les pouvoirs publics ont créé des mesures fiscales incitatives : les dispositifs Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel. Les avantages fiscaux obtenus sont, en général, conditionnés au respect de plafonds de loyers.

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