Réduction d’impôt Censi Bouvard : plus que quelques mois pour en profiter !
Publié le 17/11/18 - Mis à jour le 07/02/19
Censi Bouvard : une économie d’impôt sur le revenu
Le régime Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu représentant 11 % du coût de revient de votre opération dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 €. Cela signifie qu’il est possible d’acquérir plusieurs biens dans l’année, dès lors que vous ne dépassez pas cette somme. L’avantage fiscal, 33 000 € au maximum, est réparti linéairement sur neuf ans.
Si l’avantage dont vous bénéficiez une année dépasse le montant de l’impôt dû, vous pouvez reporter l’excédent sur les impôts des six années suivantes.
Les conditions d’éligibilité au Censi-Bouvard
Pour être éligible au Censi-Bouvard, vous devez respecter plusieurs engagements :
- il faut investir, d’ici le 31, décembre 2018 dans une résidence services accueillant des étudiants, des seniors ou des personnes âgées dépendantes (Ehpad). Attention, depuis 2017, les résidences de tourisme et d’affaires ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard ;
- le bien doit être loué en meublé, pendant au moins neuf ans, à l’exploitant de la résidence. Ce dernier signe un bail commercial avec l’investisseur. Le non-respect de cet engagement entraîne la remise en cause de l’avantage excepté s’il est consécutif au décès, à l’invalidité ou au licenciement de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire de Pacs ;
- la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ;
- en cas de changement d’explorant, l’investisseur a un mois pour trouver un nouvel exploitant (douze mois en cas de défaillance).
A l’économie d’impôt s’ajoute un autre avantage : la récupération de la TVA (20 %) payée sur le prix d’achat du bien, ce qui revient à une remise de 16 % environ. Par exemple, pour un bien acheté 250 000 €, 41 667 € de TVA vous seront reversés.
Bon à savoir
Si vous revendez le logement avant 20 ans, vous devrez rembourser à l’Etat la TVA économisée au prorata des années restant à courir ; excepté si votre acheteur poursuit le bail commercial.
En Censi Bouvard, les loyers sont imposés aux BIC
En investissant en Censi-Bouvard, vous accédez statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur fiscalité est beaucoup plus favorable que celle des revenus fonciers, applicable aux loyers provenant de logements loués nus.
Bon à savoir
Vous pouvez, comme le régime LMNP le permet, amortir le logement et le mobilier ; mais seulement pour la part excédant 300 000 €.
L’imposition aux BIC, permet de déduire un grand nombre de charges de vos revenus locatifs : par exemple, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion.
Si un déficit subsiste, il peut s’imputer sur les déficits de même catégorie (BIC non professionnels) pendant les 10 années suivantes.
Rester sélectif dans vos investissements
L’avantage fiscal ne doit pas vous faire oublier que vous investissez dans un bien immobilier. Regardez la qualité de l’emplacement et de la construction et vérifiez la solidité de l’exploitant. C’est de lui que dépend, en grande partie, la réussite de votre opération immobilière.
Pour aller plus loin :
