Renégocier son prêt immobilier : pourquoi et comment ?
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Renégocier son prêt immobilier : pourquoi et comment ?

Publié le 12/06/20
Renégocier son prêt immobilier : pourquoi et comment ?
Depuis plusieurs années, les taux d’intérêt sont en chute libre. Si vous avez contracté votre prêt immobilier il y a plusieurs années, à des conditions potentiellement moins avantageuses, il peut être intéressant de renégocier votre crédit. Quels sont les avantages et limites de cette démarche ? Quelles conditions remplir pour que la renégociation de votre prêt immobilier vous soit favorable ?

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Renégocier son emprunt immobilier consiste à demander à votre banque actuelle que les conditions actuelles de votre prêt soient réévaluées.

Sur le papier, cette démarche ne présente que des avantages, mais en réalité elle comporte également son lot de risques, dont il faut avoir conscience pour prendre la meilleure décision.

Les avantages

L’avantage majeur de la renégociation de prêt est que, si celle-ci est acceptée, vos conditions d’emprunt seront meilleures.

Concrètement, si vous arrivez à négocier un taux d’intérêt plus bas que celui sur la base duquel vous remboursez votre emprunt, vous pourrez bénéficier :

  • d’une diminution de vos mensualités ;
  • et/ou d’une réduction de la durée de remboursement.
Bon à savoir :

la renégociation de votre prêt immobilier peut également être l’occasion de renégocier votre assurance emprunteur.

Les risques

Le principal challenge dans la renégociation d’un crédit immobilier est de s’assurer qu’elle vous sera profitable. La somme que représentent les intérêts économisés sera-t-elle suffisante pour compenser les frais de cette opération ?

Cette question s’avère assez délicate car le remboursement des intérêts d’un emprunt immobilier ne se fait pas de manière linéaire : sur un prêt à taux fixe par exemple, la majorité des intérêts se rembourse dans la première moitié de vie du prêt. Par ailleurs, selon que vous renégociez votre prêt auprès de votre banque, ou d’une banque concurrente, les frais ne seront pas les mêmes.

A noter :

il est important d’être conseillé dans cette démarche. Tournez-vous vers la banque chez qui vous avez souscrit le crédit immobilier, elle pourra vous apporter l’éclairage nécessaire.

Quelles sont les conditions pour renégocier son prêt immobilier ?

Pour renégocier son prêt immobilier, plusieurs éléments sont à prendre en compte.

Quand renégocier son prêt ?

En théorie, vous pouvez demander à renégocier votre prêt immobilier n’importe quand. Dans les faits, plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’opération soit rentable :

  • Vous devez être encore dans la première partie de remboursement du crédit (idéalement dans le premier tiers ou la première moitié) : c’est sur cette période que la charge des intérêts est la plus lourde. Plus on avance dans le remboursement du prêt, plus c’est le capital en lui-même que vous remboursez.
  • L’écart entre le nouveau taux d’intérêt et l’ancien doit être suffisant : idéalement au moins 0,70 point de différence.
  • Le capital restant à rembourser doit être au-dessus de la barre des 70 000 €. Sous ce seuil, il devient compliqué de renégocier son emprunt.

Découvrez plus de conseils pour savoir quand renégocier votre prêt immobilier dans notre article dédié.

Les arguments pour renégocier son prêt

Vous pouvez mettre plusieurs arguments en avant pour renégocier votre prêt :

  • La baisse des taux immobiliers : si vous avez souscrit votre prêt immobilier à un moment où les taux étaient plus élevés, et que cette différence dépasse les 0,7 point, voire les 1 point, cet argument est tout à fait légitime.
  • Votre situation a évolué : vous avez besoin de réajuster les conditions de remboursement suite à un changement impactant (diminution des ressources, besoin de financer un nouveau projet, etc.).
  • Souligner la bonne gestion de vos comptes : vous n’avez pas d’impayés, de rejets ou de solde négatif sur vos comptes ? Vous pouvez valoriser la gestion raisonnée de vos comptes auprès de votre interlocuteur.
  • Rapatrier des placements (assurance vie, produit d’épargne, etc.) : cette démarche prouve la confiance que vous portez à l’établissement bancaire, qui sera peut-être plus enclin à faire un geste.

Frais et pénalités

La renégociation d’un prêt immobilier implique certains frais :

  • Si vous renégociez votre prêt auprès de votre banque : votre contrat de prêt est toujours valable, un avenant est réalisé pour mettre à jour les conditions de l’emprunt. Vous serez facturés de frais de dossier, et rien d’autre.
  • Si vous faites racheter votre prêt par une autre banque : en passant par une autre banque, qui pourra peut-être vous faire une meilleure offre de prêt, il faut avoir en tête qu’elle va racheter votre crédit, ce qui provoquera le remboursement anticipé de votre prêt actuel. Vous aurez donc des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à régler à votre banque avant de la quitter. Vous devrez également compter des frais de garanties et des frais de dossier.
A noter :

les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû, ni le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation (au taux moyen du crédit).

A qui s'adresser ?

L’interlocuteur privilégié pour la renégociation de votre emprunt immobilier est la banque dans laquelle vous avez souscrit votre prêt :

  • Elle connaît votre dossier et saura vous conseiller sur la rentabilité du projet.
  • Par ailleurs, nous l’avons vu, aménager les conditions de son prêt immobilier avec sa banque permet d’éviter des frais de garantie, et le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé.
Bon à savoir :

vous pouvez également vous adresser à d’autres banques. On parlera alors de rachat de crédit. Même si vous ne finalisez pas l’opération chez ces banques concurrentes, leurs offres de rachat de crédit peuvent vous servir de base de discussion avec votre banque actuelle.

Combien de fois peut-on renégocier ?

Rien n’empêche de renégocier plusieurs fois un même emprunt immobilier.

Dans les faits, cela arrive peu car, comme nous l’avons vu, pour que l’opération soit intéressante, il faut qu’un certain nombre de conditions soient réunies : avoir un écart d’au moins 0,70 point entre l’ancien et le nouveau taux d’intérêt, être au début du remboursement du prêt, avoir encore au moins 70 000 € à rembourser.

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