Focus sur le rachat de soulte en cas de divorce ou de succession
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Focus sur le rachat de soulte en cas de divorce ou de succession

Publié le 22/01/15 - Mis à jour le 20/01/20
Focus sur le rachat de soulte en cas de divorce ou de succession
Un divorce ? Une succession ? Pour qu’un logement en indivision devienne la pleine propriété de l’un des indivisaires, l’un doit racheter la part de l’autre (ou des autres) : c’est le rachat de soulte, la soulte étant considérée comme une compensation financière. Que signifie le rachat de soulte ? Comment calculer le montant de la soulte ? Qui doit payer les frais de notaire en cas de rachat de soulte ?

Rachat de soulte : définition

Le rachat de soulte désigne le rachat par un individu de la part d’un bien que son conjoint ou qu’un membre de sa famille détient avec lui.

Rachat de soulte dans le cas d’un divorce         

La résidence familiale achetée par un couple (quel que soit son régime matrimonial) est généralement soumise au régime de l’indivision. Le droit de propriété est alors proportionnel à la participation financière de chacun des conjoints lors de l’achat : 50/50, 70/30, 60/40 etc. Si l’un des conjoints souhaite conserver le logement et en devenir pleinement propriétaire, il doit racheter la part de l’autre en lui versant une soulte.

Bon à savoir :

le principe est le même en cas de rupture de PACS.

Si l’un des propriétaires d’une maison de famille souhaite conserver le logement et en devenir pleinement propriétaire, il doit racheter la part de l’autre (ou des autres). Par exemple, deux enfants héritent de la maison de leurs parents : celui qui souhaite récupérer la totalité du bien doit verser une compensation financière à celui qui cède ses parts. Cette compensation correspond à la soulte. 

Bon à savoir :

un tiers peut être inclus dans le rachat de soulte (par exemple, un nouveau conjoint). L’avantage ? Le bien immobilier peut être racheté plus facilement, sans contracter de crédit.

Calculer le montant d’une soulte

Une fois le divorce prononcé, place à l’estimation du montant de la soulte.

Estimer le montant de la soulte

Le montant de la soulte peut, soit être établi par un accord amiable entre les ex-conjoints ou les membres d’une famille, soit être défini par un notaire (qui prendra en compte la valeur actuelle du bien et non sa valeur initiale). Dans tous les cas, le passage chez le notaire est obligatoire : c’est lui qui rédigera l’acte officiel, à savoir l’état liquidatif.

Bon à savoir :

Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel indépendant et neutre pour estimer le montant de la soulte. Pourquoi ? La valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde entre les ex-conjoints ou entre les membres d’une famille.

 
Exemples de calcul de soulte

Le montant de la soulte varie suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt : pour déterminer le montant restant dû, la banque peut simplement vous fournir un tableau d’amortissement.

Voici deux exemples de calcul de soulte :

  • Premier exemple : monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (75 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Monsieur X va donc recevoir 50 000 € de madame Y. Pour racheter la soulte, celle-ci devra financer la part de monsieur (50 000 €) plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 100 000 €.
  • Second exemple : monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt. Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, soit 75 000 €.

Financer le rachat d’une soulte

Comment financer le rachat de soulte ? Quels sont les frais à prendre en compte lors du rachat de soulte ?

Paiement comptant ou prêt

Il existe deux solutions permettant de financer le rachat de soulte :

  • Effectuer un paiement comptant (paiement réalisé en une seule fois en utilisant vos propres ressources).
  • Solliciter un prêt bancaire (qui est semblable au crédit immobilier classique) : le montant emprunté comprend le montant de la soulte, le capital restant à rembourser, les éventuelles pénalités du remboursement anticipé (dans la limite de 3% du capital restant dû ou d’un semestre d’intérêt) et les frais de garantie du nouveau crédit.

Paiement des frais de notaire

Lors du rachat de soulte, vous devrez verser des honoraires au notaire qui s’est chargé de la vente du bien. En général, ces frais correspondent à 7 à 8% de la valeur de la compensation versée pour un bien ancien et à 2 à 3% de la valeur compensative versée pour un bien neuf (qui a moins de cinq ans).

Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de soulte ? Dans le cas d’une succession, la somme doit être partagée entre tous les héritiers. Dans le cas d’un divorce, la somme doit (si possible) être partagée entre les ex-conjoints.

Important :

Un rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2,5% (taux applicable depuis le 1er janvier 2012) de la valeur nette du bien.

Thèmes :

(1) Exemple pour un prêt immobilier d’un montant de 100 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 240 mois soit 20 années, le remboursement s’effectue en 239 mensualités de 516,63 € [et une dernière ajustée de 515,64 €]. Taux débiteur fixe de 1,48%. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 2,48%, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 126 090,21€ dont 15 590,21 € d’intérêts, 1 000 € de frais de dossier, assurance de 8 400,00 €, frais de garantie de 1 100,00 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 35,00 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,77 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.Pour un prêt immobilier d’un montant de 75 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 180 mois soit 15 années, le remboursement s’effectue en 179 mensualités de 486,08 € [et une dernière ajustée de 486,13€]. Taux débiteur fixe de 1,33%. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 2,26%, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 88.244,45€ dont 7.771,25 € d’intérêts, 750 € de frais de dossier, assurance de 4.723,20 €, frais de garantie de 0,00 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 26,24 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,79 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.Une assurance emprunteur sera exigée pour l’octroi du prêt. Les contrats d’assurance emprunteur « contrat T » proposés par votre Caisse régionale de Crédit Agricole sont assurés par : *PREDICA S.A. au capital de 1 029 935 935 € entièrement libéré. 334 028 123 RCS Paris. Siège social : 50-56 rue de la Procession - 75015 Paris. Renseignez-vous sur la disponibilité de cette offre dans votre Caisse régionale de Crédit Agricole. Entreprises régies par le Code des assurances. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat. Il peut arriver que votre état de santé ne vous permette pas de bénéficier des conditions d’assurance standardisées. Le dispositif prévu par la Convention AERAS organise des solutions adaptées à votre cas. Ces contrats d’assurance sont distribués par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole, immatriculée auprès de l’ORIAS en qualité de courtier (www.orias.fr)

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