Annulation de la garantie co-emprunteur en cas de séparation
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Annulation de la garantie co-emprunteur en cas de séparation

Publié le 27/03/18 - Mis à jour le 09/04/20
Annulation de la garantie co-emprunteur en cas de séparation
Très souvent, l'achat d'un bien immobilier s'effectue à deux. On parle de "co-emprunteurs" si un couple emprunte ensemble : chaque conjoint est garant jusqu'à la fin de remboursement du prêt. Or, que se passe-t-il lors d'une séparation ? Comment annuler la garantie co-emprunteur ?

Qu'est-ce que la garantie co-emprunteur ? La définition !

Etre co-emprunteur ou se porter caution : deux notions différentes

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier à deux, chacun est garant du remboursement des mensualités jusqu'au terme du crédit. Un co-emprunteur est donc une personne physique qui souscrit un crédit à la consommation ou un prêt immobilier conjointement avec l'emprunteur. Généralement, le co-emprunteur est le conjoint, le concubin. La condition principale est d'être majeur.

Bon à savoir :

une caution n'est pas nécessairement co-emprunteur ! La banque ou l'établissement prêteur ne se tournera que vers la caution qu'en cas de défaillance de paiement. La caution sert donc de garantie. Au contraire, le co-emprunteur est considéré comme emprunteur, au même titre que l'emprunteur principal.

Emprunteur ou co-emprunteur : qui doit payer les mensualités ?

Lorsque la banque accorde un prêt, elle se base sur le revenu global du couple. Les avantages ?

  • Même si les co-emprunteurs sont solidaires de la dette, ils ont la possibilité de fixer librement les montants qu'ils vont se répartir.
  • Les co-emprunteurs pourront souscrire un prêt plus important et acquérir un bien immobilier qui correspond à leurs besoins et à leurs envies.

Le but est simplement de veiller à ce que le remboursement des mensualités est bien effectué.

Le co-emprunteur, solidaire même en cas de séparation

La présence d'un co-emprunteur est une garantie pour la banque : elle pourra s'appuyer sur l'une des deux personnes en cas de non paiement des mensualités. Et en cas de séparation ou de divorce, la garantie de co-emprunteur perdure. C'est la signature du contrat de prêt immobilier qui engage le co-emprunteur.

Rembourser un crédit immobilier par anticipation

Le remboursement par anticipation est le premier moyen d'obtenir une annulation de la garantie co-emprunteur à la suite d'une séparation. Quelles sont ses spécificités ?

Remboursement du bien : quid des co-emprunteurs sans revenu suffisant ?

Qui va conserver le logement ? Comment le bien immobilier va-t-il être remboursé ? Autant d'interrogations que se posent les co-emprunteurs lors d'un divorce ou d'une dissolution d'un PACS. Dans la plupart des cas, les couples optent pour la solution la plus simple, à savoir rembourser le crédit par anticipation. Or, aucun des deux conjoints n'est généralement en mesure d'apporter la somme nécessaire à ce remboursement !

Vente puis remboursement du bien

La solution la plus fréquente pour annuler la garantie co-emprunteur est de vendre le bien immobilier pour être en capacité de rembourser le prêt. Attention : cette solution peut être onéreuse ! Selon votre contrat, des frais de remboursement anticipé peuvent être facturés. Ces éléments doivent être minutieusement étudiés pour éviter de mauvaises surprises.

Bon à savoir :

dès que le crédit est intégralement remboursé, la garantie des deux co-emprunteurs prend fin.

Conserver le bien immobilier et désolidariser le prêt

L'un des conjoints souhaite garder le logement ? C'est là qu'entre en scène la demande de désolidarisation à la banque.

Comment se désolidariser ou comment retirer un co-emprunteur ?

Si l'un des conjoints manifeste son envie de conserver le bien acquis en commun, il s'engage à reprendre seul le crédit immobilier et à en être l'unique garant. Dans ce cas, une demande de désolidarisation doit être effectuée à la banque ou à l'établissement prêteur via une lettre. Celle-ci doit d'abord mentionner deux éléments :

  • Le co-emprunteur indique qu'il reprend la totalité du prêt à sa charge.
  • Le co-emprunteur précise qu'il renonce à demander à l'emprunteur qui se retire les sommes restantes dues.

Des informations pratiques doivent également figurer sur le courrier :

  • Les références du prêt
  • Le motif de désolidarisation
  • Les modalités : indiquer le nom du co-emprunteur qui reprend le prêt à sa charge.

La banque, seule juge de la demande de désolidarisation

Afin de que cette demande soit acceptée par la banque ou l'établissement prêteur, il faut que le seul emprunteur restant puisse assumer seul la charge de crédit ! Ce dernier devra donc justifier de ressources suffisantes et d'une situation financière solide. Pour cela, la banque ou l'établissement prêteur vérifiera sa capacité d'endettement.

En cas de réponse positive, le demandeur recevra un accord de principe. Un acte notarié devra être rédigé pour officialiser le fait que le demandeur devient l'unique propriétaire du bien immobilier.

Comment trouver un nouveau co-emprunteur ?

L'annulation de la garantie co-emprunteur pose un problème à votre banque ? Vous pouvez lui soumettre un nouveau garant ou une caution en contrepartie. La condition ? Les garanties apportées devront être équivalentes.

Validation ou refus de la demande de désolidarisation

La banque n'est pas obligée d'accepter votre demande de désolidarisation. Par exemple, l'accord ne sera donné que si le nouveau co-emprunteur est à même d'apporter des garanties identiques pour le remboursement du prêt immobilier. Plusieurs éléments seront étudiés : taux d'endettement, taux d'apport personnel et montant du reste à vivre.

Qui peut être co-emprunteur ?

Le nouveau garant ou co-emprunteur se trouve généralement dans votre entourage proche : nouveau conjoint, père ou mère, ami proche, frère ou soeur. Il est nécessaire d'être majeur et domicilié en France sur le plan fiscal. Le nouveau garant devra simplement être solvable. 

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