Achat-revente : quelles solutions de financement immobilier ?

Financer un achat revente : les spécificités

Revente avant achat

Si vous vendez votre ancien logement avant d'acheter le nouveau, vous pouvez utiliser le prix de revente pour effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier en cours, si applicable.

Après la vente, le solde du prix de vente peut servir d'apport pour le financement de votre nouveau logement. Vous pouvez alors souscrire à un nouveau prêt immobilier amortissable classique, potentiellement complété par des prêts réglementés si vous remplissez les conditions nécessaires.

Une fois l'offre de prêt acceptée, l'acte de vente peut être finalisé.

Acheter une maison quand on n'a pas encore vendu la sienne : l’achat avant revente

Lorsque vous financez l'achat d'un nouveau logement avant de revendre l'ancien, deux options s'offrent à vous :

Option 1 : Prêt global

Souscrivez un prêt immobilier unique couvrant le montant total nécessaire pour votre nouvelle acquisition : une fois l'ancien logement vendu, vous remboursez le prêt initial et utilisez le reste du produit de la vente pour rembourser partiellement le nouveau prêt.

Notez que des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer, sauf exonération légale ou accord commercial.

Pendant cette période, vous devrez probablement payer à la fois les mensualités de l'ancien et du nouveau prêt, à moins d'avoir négocié un différé d'amortissement sur le nouveau prêt.

Dans certains cas, vous pouvez envisager un prêt in fine où vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, avec le capital dû à la fin.

Option 2 : Prêt relais

Optez pour un prêt relais qui vous permet d'utiliser le produit anticipé de la vente de votre ancien logement comme apport pour le nouveau. Ce prêt peut être complété par un nouveau prêt immobilier amortissable classique et des prêts réglementés si nécessaire.

Le prêt relais : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’un prêt relais : définition

Le prêt relais est une solution financière temporaire utilisée lors de l'achat d'un nouveau logement en attendant la vente de votre ancien bien immobilier.

Le montant du prêt relais est généralement compris entre 50 % et 80 % de la valeur d’expertise de l'ancien logement, déduction faite des prêts immobiliers en cours.

Bon à savoir :

Ce pourcentage tend à être plus élevé (environ 70 % - 80%) si une promesse ou un compromis de vente a déjà été signé, car cela confirme le prix de vente et la date de la transaction.

Principe et fonctionnement d'un prêt relais

• Durée et remboursement : La durée du prêt relais varie selon les établissements de crédits mais elle est le plus souvent limitée à un an, période prévue pour la revente de l'ancien logement. Lorsque vous vendez ce dernier, vous remboursez intégralement le prêt relais, souvent sans pénalité.
• Options de paiement des intérêts :
  • Paiement mensuel : Vous pouvez choisir de payer les intérêts du prêt relais chaque mois. Le montant à rembourser, à la revente de votre ancien logement, est alors limité au montant de l’avance faite par le prêt relais. Attention, dans ce cas, assurez-vous que votre budget permet le remboursement des mensualités de l’ancien prêt (s’il y en a un), du nouveau prêt immobilier amortissable classique et des intérêts du prêt relais.
  • Paiement en différé : Pour alléger vos charges mensuelles tant que votre ancien logement n’est pas revendu, il peut être intéressant de payer les intérêts du prêt relais en différé, c’est-à-dire en une seule fois au moment de la revente, en même temps que le remboursement du capital emprunté. Comme les intérêts sont capitalisés, cette solution augmente toutefois le coût total du crédit relais.
• Situation financière ajustée : Si le cumul des mensualités des prêts existants et du nouveau prêt est trop élevé pour votre budget, vous pouvez solliciter un prêt relais plus important pour régler immédiatement l'ancien prêt, réduisant ainsi le nombre de mensualités actives. Cela nécessite une bonne capacité d'emprunt.

Quels sont les prêts réglementés pour un achat-revente ?

Lors d'un achat-revente, en plus des options de financement classiques comme le prêt immobilier classique ou le prêt relais, vous pouvez envisager des prêts réglementés qui offrent des conditions avantageuses sous certaines conditions de ressources ou d'usage du bien :

• Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : Spécifiquement conçu pour faciliter l'accès à la propriété aux revenus modestes, le PAS peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération (achat du terrain, construction, travaux d'amélioration, frais de notaire, etc.). Ce prêt ouvre également droit à des APL sous certaines conditions, ce qui peut alléger vos mensualités.
• Prêt Épargne Logement (PEL) : Si vous avez épargné dans un PEL, vous pouvez bénéficier d'un prêt à un taux intéressant pour financer une partie de votre nouvelle acquisition. Le montant et le taux du prêt dépendent de la somme que vous avez accumulée et de la durée de votre plan.

Ces prêts réglementés sont complémentaires et peuvent être combinés avec d'autres types de prêts pour optimiser votre financement.

Le conseil de la rédac’ :

Vérifiez votre éligibilité et comparez les avantages de chaque option en fonction de votre situation financière.

Pourquoi les banques refusent parfois les prêts relais ?

Les banques peuvent refuser les prêts relais en raison du risque financier accru qu'ils représentent.

D'abord, si la banque juge que la valeur de l'ancien logement est surévaluée ou si le marché immobilier est instable, elle peut craindre que la propriété ne se vende pas au prix estimé, ou dans les délais prévus, augmentant ainsi le risque de non-remboursement du prêt. 

Ensuite, si l'emprunteur a déjà un endettement élevé ou une situation financière qui semble précaire, la banque pourrait estimer que l'ajout d'un prêt relais pourrait le surcharger financièrement, surtout si les deux prêts, ancien et nouveau, doivent être gérés simultanément.

De plus, les banques évaluent aussi la liquidité du marché immobilier local : ainsi, si les propriétés similaires à celle de l'emprunteur ne se vendent pas rapidement, elles pourraient voir cela comme un risque accru.

Comment acheter avant de vendre sans prêt relais ?

Pour éviter un prêt relais lors de l'achat d'un nouveau logement avant de vendre l'ancien, la stratégie la plus directe est de vendre votre propriété actuelle avant de faire un nouvel achat.

Cela vous permet de connaître le montant exact dont vous disposez pour le prochain achat, éliminant le besoin de financement intermédiaire.

Si aligner parfaitement les dates de vente et d'achat n'est pas possible, envisagez de négocier un arrangement de location temporaire avec l'acheteur de votre ancienne maison, vous permettant de rester jusqu'à ce que vous finalisiez l'achat de la nouvelle propriété.

Une autre option consiste à utiliser des économies ou des fonds disponibles pour couvrir l'achat sans dépendre de la vente de votre maison actuelle.

Enfin, la location d'un logement intermédiaire après la vente de votre propriété peut aussi réduire la pression d'acheter immédiatement, vous donnant le temps de trouver la maison idéale sans recourir à un prêt relais.

Comment acheter un bien immobilier sans crédit ?

Acheter un bien immobilier sans recourir à un crédit immobilier est une option envisageable si vous disposez des ressources financières suffisantes ou si vous pouvez accéder à d'autres formes de financement.

• Si vous avez assez d'économies ou d'investissements liquides, l'achat en espèces est la méthode la plus directe et simple. Cela implique de payer le prix total de la propriété en une seule transaction, ce qui peut également vous donner un avantage lors des négociations, car les vendeurs préfèrent souvent un acheteur capable de conclure rapidement sans les incertitudes liées à l'obtention d'un prêt.
• Dans certains cas, le vendeur peut accepter de financer l'achat. Cela se produit généralement lorsque le vendeur est prêt à accepter des paiements échelonnés sur une période convenue au lieu de recevoir le paiement total immédiatement.
• Un prêt privé, provenant de la famille, d'amis ou d'investisseurs privés, peut aussi être une solution. Ces prêts sont souvent plus flexibles en termes de conditions et de remboursements par rapport aux prêts bancaires. Pensez toutefois formaliser absolument tout accord par écrit pour éviter des malentendus futurs.
• Plus récent, l'investissement immobilier participatif (crowdfunding immobilier) est une autre manière de financer l'achat d'un bien sans prêt bancaire. Via des plateformes spécialisées, vous pouvez rassembler des fonds de plusieurs investisseurs, qui partagent ensuite les bénéfices selon les termes du projet.

Récapitulatif des solutions de financement d’un achat-revente

Voici un tableau récapitulatif des différentes solutions de financement d’un achat-revente ou bien des alternatives au prêt relais, avec les avantages et les inconvénients de chacune :

FAQ : 

Comment acheter un bien immobilier avant de vendre le sien ?

Pour acheter un bien immobilier avant de vendre le vôtre, vous pouvez opter pour un prêt relais qui utilise la valeur de votre maison actuelle comme garantie.

D'autres alternatives consistent à souscrire un prêt conventionnel classique, bénéficier d'un prêt privé ou encore financer son achat en fonds propre et en espèces.

C'est quoi un prêt in fine ?

Dans certains cas, vous pouvez envisager un prêt in fine, un type de crédit immobilier où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, généralement assorti d'une période de 10 à 15 ans. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt. 

Comment transformer son prêt relais en prêt classique ?

Pour transformer un prêt relais en prêt classique, discutez avec votre banque pour renégocier les termes du prêt, ajuster le calendrier de remboursement, et éventuellement les taux d'intérêt. Un avenant au contrat initial sera nécessaire pour formaliser ces changements.