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Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier atypique

Publié le 15 septembre 2017 à 08h50
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier atypique
Acheter un bien immobilier atypique ? C’est une option qui demande à être correctement étudiée en amont. Car en termes d’aménagement et de prix, ce type de bien est très différent de son pendant classique.Par définition, les biens immobiliers atypiques s’avèrent très différents des logements conventionnels. Alors qu’ils représentent souvent une opportunité d’investir dans l’immobilier, ils s’adressent cependant à des acquéreurs avertis. En effet, ce type de bien, parfois issu d’un usage autre que résidentiel et nécessitant pour le moins une réhabilitation importante, ne s’appréhende pas aisément. Il faut notamment prendre en compte deux facteurs : les contraintes liées à l’aménagement et la difficulté à déterminer un prix pour un bien qui, par définition, n’est pas comparable aux autres.

Aménager un bien immobilier atypique

Premier facteur : l’aménagement d’un bien immobilier atypique ne ressemble en rien à celui d’un logement traditionnel. La géométrie des lieux, les matériaux de construction utilisés, ou bien encore un éventuel classement au titre des monuments historiques, contraignent souvent à réaliser du sur-mesure. Et pour cause : qui dit atypique, dit aussi « non conventionnel ». Or, le parc immobilier étant très majoritairement composé de logements conventionnels, matériaux et équipements sont donc produits de façon standardisée.
C’est pourquoi, lors de la visite d’un bien immobilier atypique, il est indispensable de vérifier la compatibilité entre son projet d’aménagement et les paramètres spécifiques au logement. Par exemple, une surélévation sur un bâtiment classé risque de se révéler impossible. De même, l’aménagement d’une salle d’eau dans une bâtisse ancienne, ou édifiée sur un ancien site industriel, peut réserver des (mauvaises) surprises, comme une épaisseur de mur tellement importante que ce dernier en devient presque impossible à percer.

Déterminer le prix d’un bien immobilier atypique

Second facteur : comment déterminer le prix d’un bien immobilier qui, par nature, ne ressemble à aucun autre ? La valeur d’un tel bien ne peut être résumée à sa superficie et à sa localisation, comme c’est souvent le cas dans l’immobilier, même si la qualité du terrain occupé est parfois son atout majeur.
Pour contourner cette difficulté, les acheteurs initiés fixent une valeur en fonction de l’offre et de la demande, à la manière d’une œuvre d’art. Ainsi, les péniches, très en vogue, ont tendance à être surestimées ; tandis que les anciens sites industriels, désormais moins cotés au regard des questions écologiques, ont vu leur valeur baisser fortement. De sorte que les prix de l'immobilier atypique peuvent se révéler très volatils, d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un achat « coup de cœur » et que la valeur affective l’emporte sur la valeur vénale.
Pour avoir une petite idée des prix pratiqués, il faut savoir que le prix moyen d’une transaction immobilière concernant un bien atypique s’est établi à 563 000 euros en 2016 en France, contre 220 000 euros pour un bien immobilier conventionnel.
En somme, l’achat d’un bien immobilier atypique n’est pas donné à tout le monde. Une telle transaction nécessite du temps et des connaissances pointues – raison pour laquelle, sans doute, l’acheteur moyen est plus âgé que l’acquéreur conventionnel (43 ans) et exerce une profession intellectuelle supérieure (chef d’entreprise, ingénieur, médecin, cadre, etc.), selon une étude menée par un réseau d’agences immobilières. Ce qui laisse à penser que l’acheteur type d’un bien atypique est lui-même quelque peu… singulier ! 

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