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Donation immobilière : le bien doit être libre de tout engagement

Publié le 7 septembre 2017 à 15h43
Donation immobilière : le bien doit être libre de tout engagement
Par souci d’anticipation ou pour des raisons purement fiscales, certains Français choisissent la donation comme mode de transmission de leur patrimoine. Une telle opération peut concerner des biens immobiliers autant que mobiliers. Mais dans tous les cas, une règle stricte doit être respectée : si un crédit est en cours sur le bien en question, celui-ci doit être libéré de ses engagements !

Les règles d’une donation immobilière

Les donations immobilières sont encadrées par la loi, notamment en ce qui concerne les montants et la fréquence de ces donations. Pour cette raison, elles sont réalisées devant notaire. Plusieurs montages sont possibles en fonction du mode de répartition de la valeur du bien et de son usufruit, entre autres choses. Il s’agit donc d’une opération complexe et très engageante, qui aboutit au transfert de propriété entre un donateur et un donataire.
Mais il est une règle qu’il faudra désormais avoir en tête : dans le cas d’une donation immobilière, le bien doit être libre de tout engagement. Ce qui signifie que si un crédit immobilier est en cours pour financer l’achat du bien en question, celui-ci ne peut faire l’objet d’une donation. C’est un arrêt de la Cour de cassation qui le rappelle.

Pas de donation en cas de crédit immobilier en cours

L’existence d’un emprunt en cours implique la présence d’un créancier : la banque. En effet, l’organisme prêteur a généralement couvert le risque lié au prêt immobilier par le biais d’un dispositif de garantie – hypothèque ou caution bancaire. Cette garantie autorise l’établissement à se saisir du bien et à le revendre pour se dédommager en cas d’incapacité de l’emprunteur à poursuivre le versement de ses mensualités.
Pour cette raison, la Cour de cassation a fait annuler une donation immobilière au prétexte que celle-ci ferait disparaître la garantie de paiement. Dès lors, tout créancier est susceptible de faire annuler une donation s’il estime que celle-ci pourrait l’empêcher de mettre en jeu sa garantie, le cas échéant.
Avant toute donation d’un bien immobilier, il convient donc de libérer celui-ci de ses engagements financiers – par le biais d’un remboursement anticipé du crédit immobilier ou par un cautionnement pris sur un autre bien.

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