Guide Premier Achat immobilier

Premier achat : pensez aux prêts réglementés !

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04/06/2015
Mis à jour le 01/03/2017

Pour construire votre budget d’achat immobilier, il est parfois possible de compléter l’apport personnel et le prêt bancaire classique par le recours à un prêt réglementé. Quels sont ces prêts ? Comment fonctionnent-ils ? Tour d’horizon.

Certains prêts réglementés, comme le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt Action logement (ex-1 % logement) peuvent vous procurer les quelques milliers ou les dizaines de milliers d'euros qui vous manquent pour boucler votre opération. D’autres, comme le prêt accession sociale (PAS), pourront financer l'intégralité de votre opération immobilière. Attention, tous ces prêts sont exclusivement réservés au financement d'une résidence principale !

Avec le prêt à taux zéro (PTZ), empruntez jusqu'à 138 000 €… sans intérêt

Le PTZ (1) est le plus connu des prêts réglementés. Il a été sensiblement remanié par la loi de finances pour 2016. Elle a notamment majoré les plafonds de ressources des emprunteurs et étendu le PTZ dans l’ancien à l’ensemble du territoire.

Ce prêt sans intérêts bancaires est soumis à des conditions de ressources. La fourchette de revenu fiscal de référence (année n-2) de l'emprunteur est variable en fonction de la localisation de l'opération et de la composition de la famille (par exemple 51 800 € pour un couple vivant à Paris ou en première couronne parisienne et 37 800 € pour un couple vivant dans une métropole régionale). Le montant de l'emprunt oscille entre 40 000 € et 138 000 € ; il représente jusqu'à 40% du montant total de l'opération (cette quotité est limitée à 10 % pour l’achat d’un logement social dans l’ancien). Son remboursement s'effectue sur 20 à 25 ans avec un différé de remboursement au moins. Plus les revenus de l'emprunteur sont faibles, plus la durée de remboursement est longue.

Depuis le 1er janvier 2016, il est possible de bénéficier du PTZ pour l'achat d'un bien à rénover dès lors que les travaux représentent au moins 25 % du montant total de l'opération.

A noter : pour avoir le droit de financer votre nouvelle opération au moyen d’un PTZ, il faut être primo-accédant, c’est à dire ne pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années.

Financez l'intégralité de votre achat avec le prêt accession sociale (PAS)

Le PAS (2) est soumis aux mêmes conditions de ressources que le PTZ. Il peut financer la totalité de l'achat ou la construction d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Il n'est pas cumulable avec un prêt bancaire immobilier « classique » mais il peut être complété par un PTZ ou un prêt Action Logement. La durée de remboursement s'étend de 5 à 30 ans. Les taux varient en fonction de la durée du prêt et ne peuvent pas excéder des plafonds fixés par l'Etat. Le PAS permet à l'emprunteur de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL).

A noter : le PAS, comme le PTZ, est distribué par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'Etat.

Le prêt conventionné, accessible sans condition de ressources

Le prêt conventionné peut, quant à lui, financer l’intégralité de votre opération immobilière dans le neuf ou dans l’ancien. Il est remboursable sur une durée allant de 5 à 30 ans. Les taux applicables, plafonnés par l’État, varient en fonction de la durée du prêt. Comme le PAS, le prêt conventionné ouvre droit aux aides au logement (3).

Le prêt Action Logement (ex 1% logement), réservé aux salariés et retraités du secteur privé

Le prêt Action Logement permet d'emprunter entre 7 000 et 25 000 € (montant variable en fonction de la localisation de l'opération) pour l'achat d'un logement neuf ou ancien au taux défiant toute concurrence de 1 %. Remboursable sur 20 ans maximum, il ne peut pas financer plus de 30 % de l'opération (4). Réservé aux salariés et aux retraités depuis moins de cinq ans du secteur privé (entreprises non agricoles employant plus de 10 salariés), il était, jusqu'au 9 mai 2015, soumis à condition de ressources. Depuis cette date, une partie des prêts peuvent être accordés sans condition de ressources. A savoir encore, l’octroi du prêt Action Logement est soumis à l'accord de l’employeur mais – bonne nouvelle – il n’est pas remis en cause en cas de rupture du contrat de travail.

A noter : les fonctionnaires peuvent, sous certaines conditions (de ressources notamment), bénéficier d'un prêt spécifique.

Utilisez l’épargne de votre plan épargne logement

Peut-être disposez-vous d'un plan épargne logement (PEL) (5) ? Ce produit vous permet, après une phase d'épargne rémunérée d’au moins quatre ans d'obtenir un prêt dit «  Épargne Logement ». Son montant et sa durée varient en fonction du montant épargné. Le taux obtenu dépend de la date d'ouverture du  PEL. Par exemple, si vous l'avez souscrit entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016, vous obtenez un taux de 3,2 %. Ce taux descend à 2,7 % pour les plans ouverts à compter du 1er février 2016. Vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d'une prime d’État représentant 40 ou 50 % des intérêts acquis au moment de votre emprunt.

La rémunération du PEL varie en fonction de la date d'ouverture du plan : 2,5 % pour les plans ouverts entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015, 2 % pour ceux ouverts à compter du 1er février 2015 et 1,5 % pour ceux ouverts à compter du 1er février 2016.

En savoir plus :

(1) Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

(2) Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Dans le cadre de la réglementation du prêt à l’accession sociale en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant de prêts concernant l’acquisition ou la construction d’un logement (ou certains travaux seuls garantis par une hypothèque ou une sureté comparable) le prêt prend la forme d’un prêt immobilier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

Pour des prêts  finançant uniquement certains travaux non garantis par une hypothèque ou une sureté comparable, le prêt prend la forme d’un crédit à la consommation. Vous disposez alors d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la conclusion du contrat pour revenir sur votre engagement.

(3) Exemple pour un prêt immobilier conventionné d’un montant de 100 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 252 mois soit 21 années, le remboursement s’effectue en 251 mensualités de 529,63 € [et une dernière ajustée de 529,63€]. Taux débiteur fixe de 2,00%. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 2,98 %, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 135 496,76 € dont 22 547,60 € d’intérêts, 1 000,00 € de frais de dossier, assurance de 10 919,16 €, frais de garantie d’hypothèque de 1 030,00 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 43,33 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,92 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.

(4) Exemple pour un prêt 1% logement d’un montant de 25 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 240 mois soit 20 années, le remboursement s’effectue en 239 mensualités de 123,71 € [et une dernière ajustée de 124,54 €]. Taux débiteur fixe de 1,00 %. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 1,89%, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 29 941,23 € dont 2 593,63 € d’intérêts, 250,00 € de frais de dossier, assurance de 2097,60 €, frais de garantie d’hypothèque de 0 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 8,74 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,78 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.

(5) Dans le cadre de la réglementation épargne logement en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement, par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur.  S’agissant de prêts épargne logement concernant l’acquisition ou la construction des logements destinés à l’habitation principale (ou simultanément une acquisition et des travaux) le prêt épargne logement prend la forme d’un prêt immobilier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.