Guide Premier Achat immobilier

La fiscalité applicable aux biens immobiliers

fiscalité immobilière

23/05/2016
Mis à jour le 22/02/2017

Que ce soit pour les impôts locaux, l’ISF, les plus-values ou les revenus fonciers la fiscalité qui pèse sur les biens immobiliers dépend en grande partie de leur statut. Résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif : le point sur ce que vous réserve le fisc.

Dès l'achat d'un bien immobilier, vous supportez des frais, improprement appelés "frais de notaire". Dégressifs (plus le prix du logement est faible, plus ils sont proportionnellement élevés), ces frais représentent, en moyenne, de 7 à 11 % de la valeur du bien.

Les impôts locaux, une part importante de la fiscalité

Les impôts locaux regroupent à la fois la taxe foncière et la taxe d'habitation. Cette dernière est payée par l'occupant du logement. Si vous êtes propriétaire bailleur, c'est votre locataire qui doit s'en acquitter.

Les impôts locaux sont établis en fonction de la valeur locative du bien. Celle-ci dépend de la surface du logement et de ses annexes (jardin, piscine, garage...), à laquelle s’applique un correctif tenant compte du standing, de l'entretien et du confort. Pour l'établissement de la taxe foncière, le fisc applique un abattement de 50 % sur la valeur locative.

Les taux d'imposition varient suivant les communes et les départements.

En fonction de la date de construction du bien, de votre situation personnelle, familiale ou financière, vous pouvez bénéficier d'abattements et d'allègements sur vos impôts locaux. Renseignez-vous !

L'impôt sur la fortune (ISF), pour les patrimoines supérieurs à 1,3 M€ 

Si la valeur nette de votre patrimoine (les revenus comme les loyers et les salaires ne sont pas comptabilisés) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2016, vous êtes assujetti à l'ISF. 

Les biens immobiliers sont comptabilisés dans l'assiette de l'ISF, après déduction d’éventuels emprunts immobiliers. Des règles spécifiques d'évaluation sont applicables. La valeur d’une résidence principale peut ainsi être minorée de 30 %. Celle d'un bien locatif peut se voir appliquer une décote de 10 à 40 % selon les spécificités du bail (nu, meublé, régi par la loi de 1948 ou la loi de 1989). Le barème de l'ISF est progressif : 0,5 % entre 800 000 € et 1 300 000 €, 0,7 % entre 1 300 000 € et 2 570 000 €, etc.

L'imposition des loyers

Vous avez réalisé un investissement locatif ? Les loyers que vous allez percevoir vont être taxés. Si le bien est loué nu, les recettes locatives vont être réintégrées dans votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu (IR) après imputation de la plupart de vos dépenses et, le cas échéant, des intérêts d'emprunt.

Si vous avez opté pour la location meublée, les loyers encaissés seront soumis à l'IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez la possibilité d'amortir le bien et le mobilier et d'imputer vos charges sur vos recettes locatives. Si les loyers de vos meublés excèdent 23 000 €/an et si leur montant dépasse vos autres revenus professionnels, vous pouvez accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, les dépenses sont déductibles de votre revenu global et pas seulement de vos loyers.

À noter : si vos recettes locatives de l'année sont inférieures à 15 000 € (location nue) ou 32 900 € (location meublée), vous êtes éligible aux régimes micro-foncier ou micro-BIC. Vous bénéficiez alors d'un abattement sur vos loyers de 30 % (micro-foncier) ou 50 % (micro-BIC). En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ni dépense.

La fiscalité lors de la revente du bien

Si le prix de vente du bien est supérieur à son prix d'achat, vous êtes soumis à la taxation sur les plus-values immobilières. Elles sont imposées à l'IR au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %. Les plus-values dont le montant excède 50 000 € supportent une surtaxe de 2 à 6 %. Ce qui signifie qu'une plus-value peut être imposée jusqu'à 40,5 % (19 % + 15,5 % + 6 %) !

Heureusement, l’application d’abattements pour durée de détention permet d'être exonéré d'IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux passé 30 ans. Vous pouvez aussi minorer le montant de la plus-value en déduisant certaines dépenses, comme les travaux importants réalisés sur le bien.

Certaines cessions sont exonérées d'impôt, quelle que soit la durée de détention. C'est notamment le cas de :

  • la vente de la résidence principale ;
  • la première vente d'un logement autre que la résidence principale dès lors que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la vente et que remployez les fonds dans les 2 ans pour la construction ou l'acquisition de votre résidence principale ;
  • la vente d'un bien dont le prix n'excède pas 15 000 € (un parking, par exemple).

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