Guide Premier Achat immobilier

Fiscalité immobilière : tout ce qui a changé en 2015

loi de finance fiscalité

04/02/2015
Mis à jour le 03/03/2017

Les mesures du plan de relance du logement, annoncées par le gouvernement le 29 août 2014 ont été définitivement actées dans la loi de finances pour 2015. Le point sur les dispositions les plus emblématiques.

Investissement locatif : un dispositif assoupli

Les investisseurs qui font l’acquisition d’un logement neuf ou à réhabiliter peuvent, depuis le 1er septembre 2014, bénéficier du régime Pinel. Celui-ci reprend la trame du dispositif Duflot (plafonnement des loyers et des ressources du locataire, investissement annuel fixé à 300 000 € au maximum…) en l’assouplissant. Ainsi, l’avantage fiscal est modulé en fonction de l’engagement locatif. Celui-ci peut, désormais, être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement. Ces taux sont portés à 23, 29 et 32 % pour un investissement en Outre-mer. Par ailleurs, la location à des proches (ascendants ou descendants) est autorisée pour les opérations réalisées à partir du 1er janvier 2015.

À noter : L’achat de parts dans les SCPI Pinel (sociétés civiles de placement immobilier) ouvre droit aux avantages fiscaux du régime Pinel. La base de la réduction d’impôt est de 100 % du montant des versements (95 % seulement, en Duflot).

Travaux d’économies d’énergie : un crédit d’impôt plus lisible

Le crédit d’impôt développement durable (CIDD) cède la place au crédit d’impôt pour la transition énergétique  (CITE). L’obligation de réaliser un bouquet de travaux a été supprimée. Le taux du crédit d’impôt est maintenant uniforme : 30 % des frais engagés (15 ou 25 % auparavant, en fonction du nombre de travaux effectués). Les dépenses sont limitées à 8 000 € pour un célibataire et 16 000 € pour un couple, majorées de 400 € par personne à charge) et les travaux doivent être réalisés par des professionnels "Reconnus Garant de l'Environnement" (RGE).

Cet avantage fiscal est assorti de plusieurs conditions :

  • les dépenses doivent être payées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • le logement doit constituer la résidence principale du contribuable et être achevé depuis plus de deux ans ;
  • seules certaines dépenses sont éligibles.

À noter : un dispositif transitoire est prévu pour les contribuables ayant effectué, dans le cadre d’un bouquet de travaux, une première dépense entre le 1er janvier et le 31 août 2014. Celle-ci leur ouvre droit au crédit d’impôt au taux de 25 %. La seconde, quant à elle, bénéficiera du taux de 30 % ; dès lors qu’elle est réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Assouplissement de la taxation des plus-values immobilières sur la cession de terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, la fiscalité des plus-values de cessions des terrains constructibles est alignée sur celle des immeubles bâtis. L’exonération de la taxation des plus-values à hauteur de 19% (sur l’impôt sur le revenu) est désormais acquise au bout de 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux à 15,5 %).

À noter : les ventes de terrains ne sont pas concernées par la surtaxe de 2 à 6 % affectant les plus-values de cession d’immeubles bâtis excédant 50 000 €.

Les ventes de terrains bénéficient, par ailleurs, d’un abattement exceptionnel de 30 %, applicable à l’une et l’autre des assiettes imposables (à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). Pour en bénéficier, l’avant-contrat doit avoir acquis date certaine (par exemple, en ayant été signé devant notaire) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et l’acte définitif doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de la promesse (soit le 31 décembre 2017 pour les promesses signées en 2015).

Attention ! Les ventes réalisées par le cédant au profit de son conjoint, concubin notoire, partenaire de pacs ou au profit d’un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes sont exclues du bénéfice de l’abattement. Cette exclusion s’applique aux ventes réalisées au profit d’une société dont l'une des personnes citées ci-dessus est un associé ou le devient suite à la cession.

Un abattement exceptionnel pour certaines opérations de démolition-reconstruction

Un abattement exceptionnel de 30 % s’applique aussi à certaines plus-values de cession de biens immobiliers bâtis dans les communes dans lesquelles il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cet avantage s’assortit d’une double condition :

  • la cession doit être précédéé d’un avant-contrat ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 ;
  • l’acquéreur doit s’engager, dans l’acte de vente, à démolir les constructions existantes pour y réaliser des logements dans un délai maximal de quatre ans.

Un coup de pouce fiscal pour les donations

Les donations en pleine propriété de terrains à bâtir bénéficient, jusqu’au 31 décembre 2015, d'un abattement de 100 000 € au profit du conjoint ou partenaire de pacs (45 000 € pour un frère ou une sœur et 35 000 € pour une autre personne), à condition qu'ils soient construits dans les quatre ans à compter de la date de l'acte authentique.

Les donations de logements neufs, jamais occupés ou utilisés sous quelque forme que ce soit, bénéficient du même abattement exceptionnel. Dans ce cas, le permis de construire doit avoir été délivré entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et la donation doit intervenir dans les trois ans suivant l'obtention de ce permis.

Ces abattements peuvent se cumuler avec les abattements de droit commun (par exemple, 100 000 € entre ascendants et descendants).

Attention ! L’abattement s’apprécie au niveau du donateur, quel que soit le nombre de donataires (bénéficiaires). Par exemple, si vous avez deux enfants, vous ne pourrez leur donner que 50 000 € en franchise de droit (au-delà une taxation sera appliquée) à chacun d’entre eux.

Un prêt à taux zéro élargi

En étendant le prêt à taux zéro (PTZ) à l'acquisition d'un logement ancien nécessitant d'importants de travaux de rénovation (ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'achat), le législateur entend favoriser la revitalisation des centre-bourgs. Quelques 6 000 communes rurales sont éligibles au PTZ dans l'ancien.

Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.