Emprunter à deux en immobilier : comment faire ?

Définition, rôles et obligations des co-emprunteurs

Qui dit souscription d'un prêt immobilier à deux dits forcément solidarité.

C'est quoi un co-emprunteur ?

Un co-emprunteur est une personne physique. Généralement, c'est le conjoint ou le concubin d'un couple ou d'une union libre qui tient ce rôle, mais ce n'est pas une obligation. Il est tout à fait possible d'effectuer un achat immobilier avec un membre de votre entourage proche ou un parent : père, mère, sœur, frère, etc.

Quel est le rôle du co-emprunteur ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier pour un achat, le co-emprunteur est signataire au même titre que l'emprunteur principal. L'un comme l'autre ont alors les mêmes obligations contractuelles, c'est-à-dire le règlement des mensualités de remboursement. Ces dernières peuvent être réparties à parts égales ou non, cette répartition est propre aux partenaires d'emprunt, aux capacités de remboursement et aux situations de chacun. Le co-emprunteur s'engage ainsi, au même titre que l'emprunteur à respecter les termes du contrat pour garantir le bon remboursement du crédit immobilier. Son rôle est tout aussi important que celui de l'emprunteur et constitue une garantie supplémentaire pour l'organisme financier qui accorde le crédit immobilier.

Comment trouver un co-emprunteur et quelles sont les conditions pour le devenir ?

Pour devenir co-emprunteur, une personne doit justifier à l'entité bancaire plusieurs éléments. Tout d'abord, le co-emprunteur doit prouver que son domicile fiscal se trouve en France. Le co-emprunteur doit également justifier de ressources suffisantes et d'une situation financière solide.

La banque ou l'établissement prêteur examinera les profils du futur acquéreur et co-acquéreur (revenus, âge, profession, capacité d'emprunt...) avant de proposer une offre de financement. Sachez que le fait d'emprunter à deux est un gage de sécurité et de confiance pour la banque comme pour l'organisme assureur. Il est plus facile d'obtenir un prêt immobilier quand on est deux que seul.

Emprunteur et co-emprunteur : qui doit payer ?

Les co-emprunteurs sont solidaires de la dette, et ce, dès la signature du prêt immobilier. Concrètement, chacun des co-emprunteurs doit contribuer au paiement des mensualités. La répartition de la somme versée peut être librement décidée, en fonction des possibilités et des revenus de chacun. Cette décision se prend en amont au sein du duo emprunteur, l'entité bancaire ou l'assureur n'impose rien à ce niveau-là.

Quelle est la différence entre un co-emprunteur et une caution ?

Il existe des différences entre le fait d'être co-emprunteur et le fait de se porter caution pour un logement. Le co-emprunteur est solidaire de l'emprunt. Quant à la caution, elle se porte garant en cas de défaut de paiement.

Bon à savoir :

une caution prend fin lorsque le crédit est intégralement remboursé. Or, un co-emprunteur peut se désolidariser du prêt (divorce, séparation...) en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception à son organisme bancaire. Dans ce courrier, le co-emprunteur doit détailler ses conditions d'emprunts, préciser sa situation personnelle et enfin proposer la solution envisagée pour le prêt immobilier. A la réception de ce courrier, la banque examinera la demande en détail et acceptera ou non la désolidarisation du co-emprunteur en question.

Comment solliciter un prêt immobilier pour acheter un bien à plusieurs ?

Pour acheter un bien immobilier à plusieurs, il faut tout d'abord trouver son co-emprunteur. Les deux acquéreurs constituent généralement un couple ou sont liés par un lien de parentalité.

Ces derniers doivent ensuite constituer un dossier de prêt et solliciter une entité bancaire. Ce dossier doit inclure plusieurs éléments, les documents pour un prêt immobilier doivent prouver la bonne foi de votre demande et justifier vos capacités de remboursement.

Pour un dossier complet, vous devrez intégrer les documents relatifs à votre situation personnelle (justificatif d'identité, justificatif de situation familiale, justificatif de domicile). Vous devrez également ajouter les documents justifiant vos ressources et vos charges (trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d'imposition, trois derniers relevés de compte, justificatifs de vos prêts en cours et justificatifs d'apport personnel).

Enfin, vous compléterez votre dossier avec tous les documents concernant le bien (un avant contrat, un compromis ou une promesse de vente, un plan de construction ou un contrat de maîtrise d’œuvre, l'ensemble des devis si vous envisagez des travaux). Tous ces documents permettront de constituer un crédit immobilier propre à vos besoins.

Emprunter à deux : que se passe-t-il en cas de décès, perte d'emploi…?

En général, la banque ou l'établissement prêteur conditionne l’octroi du prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur. C'est alors l'assureur qui prend en charge les mensualités en cas de décès, d'invalidité, de maladie grave, etc.

Etre co-emprunteur : le cas du décès, d'une maladie grave ou d'une invalidité

Quelle est la règle en cas de décès ou de perte totale d'autonomie ? Il est important de souscrire une assurance emprunteur.

La répartition entre les deux co-emprunteurs peut varier : 50/50, 70/30, 60/40, etc. Son total doit être égal à 100%. Pour choisir efficacement les modalités du crédit et vos échéances, vous devez tenir compte de plusieurs critères : apport personnel, niveau des revenus, situation professionnelle, âge, état de santé de chacun d’entre vous.

Par exemple, si vous avez souscrit à deux un emprunt de 100 000€ avec une quotité d’assurance de 50 % chacun, cela signifie que la moitié du remboursement sera pris en charge par l’assurance en cas de décès ou de maladie de l’un des co-emprunteurs.

Bon à savoir :

idéalement, les deux co-emprunteurs optent pour une protection optimale, à savoir 100% chacun (soit 200% au total). Cette protection est plus coûteuse mais le remboursement sera intégralement pris en charge par l'assurance.

Le cas d'un co-emprunteur sans revenus suffisants

Que se passe-t-il si l'un des co-emprunteurs perd son emploi et n'a plus de revenus suffisants pour payer sa part des mensualités ? Là encore, il est important de prendre des précautions en amont en souscrivant une assurance perte d'emploi. Pourquoi ? Un prêt immobilier peut parfois durer jusqu'à 30 ! La vie professionnelle peut donc largement évoluer, et ce, de façon positive ou négative. Une perte d'emploi de l'un des co-emprunteurs impactera forcément l'équilibre financier et le versement des mensualités.

Souscrire un crédit avec un co-emprunteur : que se passe-t-il en cas de séparation ?

Quelles sont les obligations des co-emprunteurs en cas de séparation ?

Remboursement du crédit immobilier par anticipation

Après une séparation (divorce, dissolution du PACS...), le logement commun est généralement vendu et le prêt remboursé par anticipation. Attention, tant que la vente n’est pas effective, les ex-conjoints restent redevables du montant restant dû sur leur emprunt. Cela signifie que si l'un des deux n'assure plus ses mensualités, c'est l'autre qui doit en assumer la charge. Ce principe de solidarité est effectif jusqu'à la fin du remboursement total du crédit immobilier. Si aucun des deux emprunteurs est en mesure de rembourser le crédit, l'organisme financier se donne alors le droit de bloquer les comptes, d'opérer une saisie sur salaire, une saisie des biens ou encore, d'alerter la Banque de France en vue d'une demande d’interdiction bancaire.

Bon à savoir :

une séparation ne met pas fin au crédit immobilier souscrit !

Comment se désolidariser et enlever un co-emprunteur ?

Si l'un des conjoints souhaite conserver le logement, il prend en charge la totalité du crédit immobilier en cours : il devient donc l'unique garant. Pour ce faire, une demande à la banque ou à l'établissement prêteur doit être effectuée. Le conjoint qui va garder le bien doit notamment indiquer qu'il renonce à demander à son co-emprunteur les sommes restantes dues.

Si la banque ou l'établissement prêteur refuse la demande ou n'est pas informée, elle pourra réclamer le remboursement du prêt indifféremment à l’un ou à l’autre !

Enfin, celui qui souhaite conserver le logement peut, si ses revenus le lui permettent, racheter la part de l’autre : cette opération s'appelle un rachat de soulte. Dans ce cas, il devra parfois souscrire un autre crédit en son nom propre.

Faire appel à un nouveau co-emprunteur : obligatoire ou non ?

Le recours à un nouveau co-emprunteur n'est pas obligatoire. Le conjoint qui conserve le logement peut soumettre une caution ou une hypothèque à sa banque ou à son établissement prêteur. La condition est la suivante : les garanties apportées doivent être équivalentes.