Condition suspensive d'obtention d’un crédit immobilier : droits et devoirs de l’acheteur et du vendeur

Définition d'une condition suspensive

Une condition suspensive correspond à une clause qui , si elle se réalise, entraînera l’annulation du contrat dans lequel elle figure, sans pénalités.

Elle doit concerner un événement futur et incertain (art 1304 du Code civil).

Les conditions suspensives d’un avant-contrat de vente immobilière (promesse ou compromis de vente) doivent obligatoirement être le fruit d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Ainsi, aucune des parties ne peut imposer une condition suspensive à l’autre.

Quelle est la durée de validité d'une condition suspensive ?

La durée de validité d’une condition suspensive dépend de l’accord trouvé entre le vendeur et l’acheteur, mais elle ne peut pas être inférieure à un mois, à partir de la date de signature de la promesse ou du compromis de vente.

Dans le cas de la condition suspensive de prêt, le plus souvent, le délai est compris entre 45 et 60 jours. Il peut être plus long, si vendeur et acheteur se mettent d’accord.

Bon à savoir :

La durée de validité est écoulée et l’établissement bancaire n’a pas encore transmis l’offre de prêt ? Un délai supplémentaire peut être prévu si le vendeur est d'accord. Il faudra alors inclure un avenant à l’avant-contrat pour modifier la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt.

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Condition suspensive : une protection pour l’acquéreur

Hormis la condition suspensive d’obtention de prêt, d’autres conditions suspensives existent, généralement pensées pour protéger l’acheteur du bien immobilier. Voici les plus courantes :

• l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique sur le logement ;
• le non-exercice du droit de préemption sur le bien par la commune ou par une collectivité publique ;
• l’absence d’hypothèque sur le bien au moment de la vente.

D’autres conditions suspensives particulières peuvent exister comme l’obtention d’un permis de construire par exemple, l’acceptation de changement d’usage du bien, ou encore la réalisation de la vente d’un autre logement.

Comment fonctionne une condition suspensive ?

Quand une clause suspensive incluse dans l’avant-contrat ne se réalise pas, la conséquence immédiate est l’annulation de la vente.

Concrètement :

• L’acheteur commence par informer le vendeur de la non-réalisation de la condition suspensive.
• Le notaire vérifie la véracité des faits, en particulier sur les modalités précises prévues dans la clause suspensive.
• Si tout est conforme, l’acheteur sera intégralement remboursé des sommes préalablement versées, et notamment du dépôt de garantie et de l’indemnité d’immobilisation.

La signature de l’acte de vente n’aura donc pas lieu.

La condition suspensive est-elle obligatoire ?

Une seule condition suspensive est obligatoire : elle concerne l'obtention du crédit immobilier. Ainsi, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est toujours conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement du logement.

Naturellement, si l’acheteur n’a pas recours à un prêt immobilier pour financer le bien, cette condition suspensive n’a pas lieu d’être.

En tout état de cause, si cette condition suspensive n'est pas réalisée :

• Toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
• A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

Autrement dit, si le prêt n'est pas obtenu, l'avant-contrat devient caduc et la vente est annulée. Dans ce cas, l'acheteur doit récupérer les sommes déjà versées (l’indemnité d'immobilisation, par exemple) et, bien entendu, n’est pas tenu de verser la commission prévue pour l'agent immobilier.

Bon à savoir :

Pour pouvoir se désengager sans pénalités, l'acquéreur doit pouvoir apporter la preuve qu'il a bien effectué une demande de prêt conforme à ce qui était prévu dans l'avant-contrat et que le financement lui a été refusé par la banque. Pour cela, il doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une copie de sa demande de prêt et de la lettre de refus de l’établissement bancaire.

Le vendeur ne peut exiger plus que la loi

L’obligation d'insérer dans l'avant-contrat une condition d'obtention de prêt est prévue par le Code de la consommation (article L.313-41). Il est impossible d'y déroger. D'ailleurs, cette protection joue même si la condition suspensive ne figure pas dans l'avant-contrat.

Par ailleurs, pour que la condition suspensive ne s’applique pas, il faut :

• d’une part, que la promesse indique que le prix sera payé sans l’aide d’un emprunt ;
• et, d’autre part, que l’acquéreur écrive, de sa main, dans l'avant-contrat, qu’il est bien informé que s'il doit finalement recourir à un emprunt, il ne pourra plus bénéficier de la protection prévue par la loi.

A noter :

Le vendeur ne peut pas ajouter de contraintes supplémentaires à celles prévues par le législateur.

Rédiger une condition suspensive

La rédaction d’une clause suspensive est réalisée par un notaire, après que vendeur et acheteur lui aient donné les détails des clauses sur lesquels ils sont tombés d’accord. C’est lui qui formalise les conditions suspensives, pour qu’elles ne laissent aucune place au doute ou éventuelles zones de flou.

Dans une condition suspensive de prêt par exemple, il est important de préciser les détails de l’emprunt prévu :

• montant total du crédit ;
• taux d’intérêt maximal ;
• durée du remboursement ;
• partenaires financiers sollicités ;
• délai maximal pour obtenir l’accord de prêt.

En cas de litige, les tribunaux considéreront que la condition est remplie dès lors que vous avez obtenu le financement correspondant aux conditions indiquées dans l'avant-contrat. Il convient donc avant de signer le contrat d’avoir une idée de votre financement et notamment des montants de l’apport personnel et du prêt souhaité.