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Condition suspensive d'obtention d’un crédit immobilier : droits et devoirs de l’acheteur et du vendeur

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04/02/2015
Mis à jour le 02/03/2017

Le compromis ou la promesse de vente, signé(e) entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier, contient des clauses appelées "conditions suspensives". Si l’une d’entre elles ne se réalise pas, l'avant-contrat devient caduc. La plus courante de ces clauses est l'obtention de son crédit immobilier par l'acheteur.

Condition suspensive : une protection pour l’acquéreur

Une seule condition suspensive est obligatoire : elle concerne l'obtention du crédit immobilier. Ainsi, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est toujours conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts nécessaires au financement du logement.

Lorsque cette condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

Autrement dit, si le prêt n'est pas obtenu, l'avant-contrat devient caduc et la vente est annulée. Dans ce cas, l'acheteur doit récupérer les sommes déjà versées (l’indemnité d'immobilisation, par exemple) et, bien entendu, n’est pas tenu de verser la commission prévue pour l'agent immobilier.

Pour pouvoir se désengager sans pénalités, l'acquéreur doit être en mesure d'apporter la preuve qu'il a bien effectué une demande de prêt conforme à ce qui était prévu dans l'avant-contrat et que le financement lui a été refusé par la banque. Pour cela, il doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une copie de sa demande de prêt et de la lettre de refus de l’établissement bancaire.

Le vendeur ne peut exiger plus que la loi

L’obligation d'insérer dans l'avant-contrat une condition d'obtention de prêt est prévue par le Code de la consommation (article L.312-16). Il est impossible d'y déroger. D'ailleurs, cette protection joue même si la condition suspensive ne figure pas dans l'avant-contrat.

Par ailleurs, pour que la condition suspensive ne s’applique pas, il faut d’une part, que la promesse indique que le prix sera payé sans l’aide d’un emprunt, et, d’autre part, que l’acquéreur écrive, de sa main, dans l'avant-contrat, qu’il est bien informé que s'il doit finalement recourir à un emprunt, il ne pourra plus bénéficier de la protection prévue par la loi.

A noter : Une récente décision de la Cour de Cassation vient de préciser que le vendeur ne peut pas ajouter de contraintes supplémentaires à celles prévues par le législateur.

Une condition suspensive à rédiger

Pour limiter le risque de contentieux, il est conseillé d’indiquer très précisément les caractéristiques de l'emprunt que vous souhaitez : montant, taux d'intérêt maximal et durée. En cas de litige, les tribunaux considéreront que la condition est remplie dès lors que vous avez obtenu le financement correspondant aux conditions indiquées dans l'avant-contrat. Il convient donc avant de signer le contrat d’avoir une idée de votre financement et notamment des montants de l’apport personnel et du prêt souhaité.

Attention, il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive de fixer un délai de réalisation, qui ne saurait légalement être inférieur à un mois à compter de la signature de l’acte. En pratique, le plus souvent le délai est de 45 jours.