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Choisir un prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable ?

emprunt immobilier : taux fixe ou à taux révisable

14/01/2015
Mis à jour le 14/02/2017

Un prêt immobilier classique, c’est-à-dire non réglementé, peut avoir un taux d’intérêt immobilier fixe ou un taux d’intérêt révisable (1) (également communément appelé taux variable). Le taux d’intérêt entre dans le calcul du coût global du prêt qui est caractérisé par le taux effectif global (TEG).

De quoi dépend le montant du taux d’un prêt immobilier ?

Le taux nominal d’un prêt immobilier dépend principalement :

  • des taux du marché (taux du marché à long terme pour un prêt à taux fixe et taux du marché à court terme pour un prêt à taux révisable) ;
  • de la durée du prêt (celle-ci étant fonction de la somme que vous pouvez rembourser à chaque mensualité : plus vous pouvez rembourser, plus la durée du prêt est courte ; plus la durée est courte, plus le taux est faible).

Taux fixe : définition

Lorsqu’un prêt immobilier est à taux fixe, cela signifie que le taux ne sera pas modifié pendant la durée du prêt (sauf en cas de remboursement par anticipation où vous devrez la plupart du temps des indemnités contractuellement prévues dans les conditions générales à la banque). C’est le choix de la sécurité puisque vous êtes à l’abri d’une hausse des taux d’intérêt.

Avec un taux fixe, le montant de vos mensualités est déterminé à l’avance et est le même pendant toute la durée de remboursement du prêt. Sauf si vous bénéficiez d’un prêt à mensualités modulables qui vous apporte la souplesse nécessaire pour mieux maîtriser votre budget en fonction de l’évolution de votre situation.

Qu’est-ce qu’un taux révisable (ou taux variable) ?

Lorsqu’un prêt immobilier est à taux révisable, le montant du taux du prêt immobilier est fixé en fonction d’un indice de référence, généralement le taux interbancaire de la zone euro (Euribor). La révision du taux a lieu tous les ans selon l’évolution de l’indice de référence, à la hausse comme à la baisse. Le taux des prêts à taux révisable est souvent inférieur à celui des prêts à taux fixe mais il n’est pas définitif.

Selon la formule prévue dans le contrat de prêt, en cas de hausse de taux, celle-ci peut d’abord être répercutée sur la durée du prêt (qui peut être allongée de 5 ans au maximum) avec des mensualités constantes ; si l’ajustement de la durée n’est pas suffisant, c’est le montant des mensualités qui est augmenté. A l’inverse, la hausse de taux peut impacter d’abord le montant des mensualités (avec un plafond), puis, si ce n’est pas suffisant, la durée du prêt. En cas de baisse de taux, c’est généralement la durée du prêt qui diminue.

Pour vous protéger de fortes hausses de taux, vous pouvez privilégier un taux révisable « capé », c’est-à-dire avec un plafond à la hausse (voire également avec une limite à la baisse en fonction du taux « capé » choisi). Cela vous permet de sécuriser pendant toute la durée du crédit le montant des mensualités dans la limite d’un plafond connu à l’avance.

A noter : quelle est la différence entre un taux révisable et un taux variable ?

On parle souvent indifféremment de prêt à taux révisable ou de prêt à taux variable. En réalité, les deux notions sont différentes. Un taux variable suit la variation d’un indice financier à chaque échéance. En revanche, un taux révisable ne varie qu’à l’issue d’une période de référence (généralement un an) en fonction de l’évolution globale de l’indice de référence.

Qu’est-ce que le taux effectif global (TEG) ?

Le taux effectif global (TEG) de votre prêt, obligatoirement mentionné dans votre offre de prêt, représente le coût réel de votre prêt immobilier, puisqu’il inclut tous les coûts de votre prêt immobilier :

  • le taux d’intérêt à proprement parler (« taux nominal »),
  • les frais de dossier,
  • les frais de constitution de garantie (hypothèque, par exemple),
  • les impôts, taxes et droits, à la charge de l’emprunteur dès qu’ils accroissent la charge de l’emprunt,
  • la cotisation d’assurance décès invalidité (ADI) (2) et l’assurance incendie, sauf si l’emprunteur a été libre de contracter ou non l’assurance,
  • les honoraires des notaires lorsque leur montant est indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat,
  • les commissions des intermédiaires qui ont, le cas échéant, permis d’obtenir le prêt.

Pour comparer deux offres de prêt, ne vous limitez pas à comparer les TEG ! Prenez également en compte la capacité à pouvoir moduler le montant de vos échéances pendant la durée du prêt ainsi que les garanties d’assurance décès invalidité (ADI) qui permettent de sécuriser toute la famille.

Les contrats à double palier

Certaines banques peuvent vous proposer des contrats "à double palier". Il s'agit d'un seul prêt, faisant l'objet d'un contrat unique, comprenant deux phases dénommées paliers.

Au cours du premier palier, le taux est fixe, les révisions de taux sont neutralisées.

En revanche, le taux du deuxième palier évolue en fonction de l’évolution d’un taux de référence fixé à la souscription du prêt, à la hausse où à la baisse. Il ne peut cependant dépasser un seuil, dit "le cap" qui sert de plafond. Ce seuil est déterminé avec vous à la souscription du prêt.

Pour aller plus loin :

© Juri-editing – Vanessa Julienne – mai 2013

(1) Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

(2) Les contrats d'assurance emprunteur sont assurés par :

* CNP Assurances, S.A. au capital de 686 618 477 € entièrement libéré. 341 737 062 RCS PARIS - Siège social : 4 place Raoul-Dautry 75716 Paris Cedex 15 – Tél. 01 42 18 88 88 – www.cnp.fr, Groupe Caisse des dépôts.

* PREDICA, S.A. au capital de 997 087 050 € entièrement libéré. 334 028 123 RCS Paris. Siège social 50-56 rue de la Procession 75015 Paris.

Entreprises régies par le Code des Assurances. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat. Il peut arriver que votre état de santé ne vous permette pas de bénéficier des conditions d’assurance standardisées. Le dispositif prévu par la Convention AERAS organise des solutions adaptées  votre cas.

Les différents contrats d’assurance sont distribués par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole, immatriculée auprès de l’ORIAS en qualité de courtier. Les mentions de courtiers en assurances de votre Caisse sont à votre disposition sur www.mentionscourtiers.credit-agricole.fr ou dans votre agence Crédit Agricole.