« Louer abordable », nouvel avantage fiscal pour les bailleurs

Louer abordable : une convention Anah obligatoire

Pour accéder à l’avantage fiscal, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans laquelle vous vous engagez à :

• louer un bien vide pendant au moins 6 ans ;
• respecter des plafonds de loyers ;
• louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par l’Etat en fonction de la composition du foyer ;
• louer le bien en tant que résidence principale (bien occupé au moins 8 mois par an) ;
• louer à une personne autre qu’un membre de votre famille
• ne pas louer un logement dont l’étiquette énergie est F ou G (passoires thermiques).

A noter :

à partir du 1er janvier 2028, pour profiter du dispositif Louer abordable, le logement devra avoir au moins une étiquette D pour les nouveaux contrats.

Les avantages du dispositif « Louer abordable »

Le dispositif Loc’Avantages présente de nombreux atouts :

• Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante : la déduction fiscale peut aller jusqu’à 65 % des revenus bruts générés par le logement.
• La loi Cosse s’adresse à tous les propriétaires bailleurs, quel que soit leur niveau de revenus, à partir du moment où ils respectent les engagements de la convention Anah.
• L’intérêt financier du dispositif « Louer abordable » peut être majoré grâce aux subventions versées par l’Anah pour certains gros travaux.

Bon à savoir :

les aides de l’Anah peuvent monter jusqu’à 28 000 € pour des travaux de réhabilitation (changement de toiture, rénovation des installations d’eau par exemple) et 15 000 € pour des travaux de performance énergétique (isolation des murs, changement des fenêtres, etc.). Pour en bénéficier, le logement devra au moins atteindre une classe énergétique D après travaux.

Zoom sur un autre crédit d’impôt qui peut vous intéresser : l’investissement locatif avec le dispositif Pinel.

Trois niveaux de plafonds de loyers

Pour accéder au dispositif Cosse, vous devez respecter des plafonds de loyers qui varient en fonction de la localisation du bien (zone A bis, A, B1, B2 et C) et du niveau de loyer choisi : intermédiaire, social, très social.

Trois niveaux de loyer sont envisageables :

• Loc 1 : loyer fixé à 15 % en dessous des prix du marché ;
• Loc 2 : loyer fixé à 30 % en dessous des prix du marché ;
• Loc 3 : loyer fixé à 45 % en dessous des prix du marché (uniquement en intermédiation locative).

Pour connaître les montants de ces trois plafonds de loyers pour votre logement, vous pouvez vous rendre sur le simulateur de l’Anah. Il vous suffira de préciser l’adresse et la surface du logement pour obtenir votre réponse.

Les ressources des locataires sont, elles aussi, plafonnées et dépendent à la fois du niveau de loyer que vous avez fixé, de la zone dans laquelle se situe le logement et du nombre de personnes occupant le logement. Par exemple, en zone A bis, les plafonds de ressources d’un locataire vivant seul sont de :

• 39 363 € en secteur intermédiaire (Loc 1),
• 28 817 € en social (Loc 2),
• 15 849 € en très social (Loc 3).

Ces seuils sont revalorisés tous les ans par un bulletin officiel des impôts.

Bon à savoir :

la location à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) ou de son foyer fiscal est interdite. Même si le logement est détenu par une société (une SCI, par exemple), la location à un associé, un de ses enfants ou parents ou encore un membre de son foyer fiscal reste impossible.

Quel abattement sur les revenus locatifs ?

En contrepartie du respect des engagements de la convention Anah, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 et 65 % de vos revenus locatifs.

Ce montant dépend surtout du niveau de loyer fixé. Plus le loyer est faible par rapport aux prix du marché, et plus l’abattement est important :

• Loyer intermédiaire (Loc 1) : la réduction est de 15 %.
• Loyer social (Loc 2) : l’avantage fiscal monte à 35 %.
• Loyer très social (Loc 3) : la réduction d’impôt peut atteindre 65 %, mais seulement si vous avez recours à une intermédiation locative (nous vous expliquons à quoi cela correspond ci-dessous).

A noter :

le dispositif Loc’Avantages ne peut pas se cumuler avec les autres crédits d’impôts spécifiques aux investissements locatifs (Pinel, Denormandie) ou avec la réduction d’impôt liée aux immeubles classés.

Des opérations plus rentables avec l’intermédiation locative

Si vous avez recours à une intermédiation locative, votre réduction d’impôt sera plus intéressante :

• Pour un niveau de loyer intermédiaire (Loc 1) : l’avantage fiscal est de 20 %.
• Pour un niveau de loyer social (Loc 2) : il passe à 40 %.
• Pour un niveau de loyer très social (Loc 3) : il est à 65 %.

L’intermédiation locative correspond au fait de louer votre logement par l’intermédiaire d’une structure sociale. Deux options sont possibles :

• Confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale ou à vocation sociale (AIS ou AIVS), qui se chargera de trouver un locataire et d’établir le bail.
• Opter pour une « location / sous-location » : dans ce cas, votre locataire est, non pas un particulier, mais organisme public ou privé qui va installer dans le logement des personnes dont le niveau de ressources ne dépasse pas les plafonds réglementaires.

Bon à savoir :

avec l’intermédiation locative, si vous fixez un loyer social ou très social (Loc 2 ou Loc 3), vous pouvez toucher une prime de 1 000 € si vous optez pour une location/sous-location par l’intermédiaire d’une association, ou une prime de 2 000 € si vous passez par un mandat de gestion avec une agence immobilière à vocation sociale. Ces primes peuvent être majorées de 1 000 € si la surface de votre logement loué ne dépasse pas 40 m².

Pour aller plus loin : Le logement social abordable pour l'accession à la propriété des ménages modestes