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Conseils pratiques

5 conseils pour acheter un logement moins cher

acheter logement moins cher

04/02/2016

Que ce soit pour y vivre, pour réaliser un investissement locatif ou pour se constituer un patrimoine immobilier, plusieurs pistes peuvent être explorées pour acheter un logement à prix décoté. Biens avec travaux ou déjà loués, ventes aux enchères, viager : suivez le guide !

1. Acheter un bien à rénover

Acheter un logement à rénover permet de bénéficier d’une décote qui varie en fonction de l’importance des travaux et de la localisation géographique du bien. Pour que l’opération soit rentable, la décote doit être supérieure au coût de la rénovation. Ne le sous-estimez pas. Comptez autour de 500 €/m² pour un simple rafraîchissement et autour de 1 000 €/m² pour une rénovation complète incluant la réfection de l’électricité et de la plomberie, le remplacement des fenêtres par du double vitrage, etc. Bonne nouvelle, les travaux de rénovation énergétique peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un crédit d’impôt, d’un prêt sans intérêt ou encore de subventions délivrées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

À noter

Soyez prudent si vous achetez un lot de copropriété. Les travaux affectant les fenêtres, certaines canalisations et les murs porteurs sont soumis à des autorisations préalables.

2. Acheter un logement déjà loué

En achetant un logement occupé par un locataire, vous bénéficiez d’une décote de 10 à 15 %, en moyenne. Elle varie en fonction de la durée du bail restant à courir et de ses spécificités juridiques. Si le contrat est soumis à la loi de 48, la décote peut atteindre 40 à 50 % ! En effet, en loi de 48, les loyers sont très faibles, les locataires presque inamovibles et les logements souvent en mauvais état. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, acheter occupé vous permet de réaliser une opération « clés en main ». En effet, le locataire étant déjà en place, vous percevez des loyers immédiatement ; un atout précieux si vous avez emprunté pour réaliser l’opération. Pensez à vérifier auprès du vendeur la régularité du paiement des loyers par le locataire.

Si vous voulez reprendre le logement pour l’occuper, vous devrez être patient. En effet, la loi Alur du 24 mars 2014 a restreint les possibilités de congé pour reprise si celui-ci intervient moins de deux ans après l‘achat.

3. Acheter aux enchères

Peu connues, les ventes aux enchères immobilières permettent aussi d’acheter dans de bonnes conditions. En effet, la mise à prix est toujours inférieure à la valeur réelle du bien. Dans les ventes organisées par les notaires et les domaines, la décote est comprise entre 20 et 30 %. Elle oscille entre 30 et 50 % dans les ventes judiciaires. Les ventes sont annoncées dans les quotidiens nationaux et régionaux ainsi que sur internet via des sites comme immobilier.notaires.fr, licitor.com ou encore ventes-domaniales.fr. Un cahier des charges très précis est mis à votre disposition. Étudiez-le soigneusement car il apporte des précisions sur les conditions de la vente (délai de paiement, frais annexes…) et sur le bien (surface, servitudes éventuelles, statut d’occupation, etc.).

À noter

Aux classiques droits d’enregistrement peuvent s’ajouter des frais spécifiques à la vente. Par exemple des frais d’avocat dans une vente judiciaire où seul un avocat peut enchérir.

4. Investir en nue-propriété

Le démembrement permet aussi de réaliser de belles affaires. En achetant la nue-propriété d’un logement, vous ne payez que 60 %, en moyenne, de sa valeur. L’usufruit, lui, est acquis par un bailleur, le plus souvent social, pour une durée oscillant entre 10 et 15 ans. Tant que le bien est démembré, vous n'en profitez pas : vous ne pouvez pas l’occuper ni percevoir des loyers. L’usufruitier gère le bien, reçoit les loyers et prend en charge l’entretien et les travaux. À l’issue de la durée de démembrement, vous récupérez le bien en pleine propriété, sans frais ni formalités. Ce montage est intéressant si vous êtes imposé à l’impôt sur la fortune (ISF) car la nue-propriété n’entre pas dans la base taxable à l’ISF.

5. Acheter en viager

Acheter un logement en viager permet de l’acquérir avec une forte décote et d’échelonner la dépense d’acquisition. En effet, contrairement à un achat immobilier « classique », une acquisition en viager se fait en deux temps. Le prix de vente se compose d’une part d’un capital, aussi appelé « bouquet », que vous payez le jour de la signature chez le notaire, et d’autre part d’une rente viagère que vous verserez au vendeur jusqu’à son décès. Le bouquet représente généralement entre 30 et 40 % de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien serait estimé dans le cadre d’une transaction immobilière traditionnelle. Cette valeur vénale est minorée pour un viager occupé, qui laisse au vendeur la possibilité d’occuper les lieux jusqu’à son décès. Attention, acheter en viager occasionne des frais. Outre les traditionnels droits d’enregistrement –improprement appelés frais de notaire –, vous devez prendre en charge les gros travaux (ravalement, réfection de la toiture…).