Comment réussir l’achat d’un parking ?
Accessibles pour 30 000 € en moyenne, les places de parking offrent encore des rendements supérieurs à 5 %. Mais, comme pour tout placement immobilier, il faut être très sélectif. On fait le point.
Où acheter une place de parking ? Là où il y a pénurie !
La clé de la réussite ? Investir dans les secteurs où il est difficile de se garer. C’est le cas de la plupart des quartiers anciens de centre-ville. Contrairement aux programmes construits à partir des années 60, les immeubles anciens sont, en effet, généralement dépourvus d’emplacements de stationnement. De plus, la création de zones piétonnes n’a fait qu’accroître la pénurie de places de stationnements dans les centres de ville.
Avant même de prospecter, commencez par éplucher les annonces pour connaitre l’état du marché. Renseignez-vous aussi sur les projets d’urbanisme. Il suffit qu’un immeuble neuf se construise pour déstabiliser le marché et faire baisser la valeur des parkings voisins existants.
Quelle place de parking acheter ? Pensez taille, accès et sécurité
Comme pour tout achat immobilier, déplacez-vous pour voir !
- En premier lieu, regardez la surface de la place. En effet, les emplacements situés dans les constructions des années 60 ont été conçus pour le gabarit des véhicules de l’époque et ne sont pas toujours adaptés aux voitures actuelles.
- En dehors de l’emplacement lui-même, vérifiez les facilités d’accès à la rampe et aux voies de circulation.
- Enfin, évitez les immeubles dotés d’ascenseurs à voiture, dont les coûts de maintenance sont élevés !
Bon à savoir
Depuis 1996, les parkings doivent répondre à des normes de dimensionnement définies par la norme NF P 91-120.
Question sécurité, gardez à l’esprit que tous les parkings n’offrent pas le même niveau de sécurité : préférez ceux dotés d’un bip, de caméras ou, pourquoi pas, d’un vigile. Toujours pour sécuriser votre locataire, privilégiez les emplacements situés aux premiers et deuxièmes sous-sols (la décote est importante à partir du troisième), et à proximité des sorties piétonnes (escalier ou ascenseur).
Location du parking : soignez la rédaction du bail
Le bail de la location d’un parking est un bail « Code civil » dont vous pouvez rédiger librement les clauses. Préférez les baux de courte durée (un trimestre), reconductibles tacitement et prévoyez un délai de préavis d’un mois.
Le loyer peut être versé mensuellement ou trimestriellement. Vous pouvez intégrer une clause de valorisation : indice du coût de la construction (ICC) ou de revalorisation des loyers (IRL). Vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, demander un dépôt de garantie d’un mois de loyer.
Si le parking est accessible via une clef ou un bip, n’oubliez pas de demander une caution. En effet, cet objet s’égare très facilement…
La fiscalité des loyers des parkings
Si vous percevez moins de 15 000 € de loyers dans l’année, ils seront automatiquement imposés au régime du micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un battement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni dépense. Si vous souhaitez les déduire, vous pouvez, sur option, demander à être imposé au régime réel.
Par ailleurs, vous devez vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), que vous pouvez répercuter sur votre locataire.
Enfin, en cas de revente vous serez imposé sur les plus-values immobilières, excepté si le montant de la transaction est inférieur à 15 000 € ou si vous détenez le parking depuis plus de 30 ans.
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