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La fiscalisation des revenus locatifs

fiscalisation revenus locatifs

21/06/2016
Mis à jour le 27/06/2016

En cette fin de 1er semestre, le calendrier fiscal rappelle aux Français leur obligation de déclarer leurs revenus. Pour les propriétaires d’un logement locatif, ou ceux qui envisagent d’investir, voici un rappel des règles fiscales qui s’appliquent aux revenus fonciers. Plusieurs régimes fiscaux existent, en fonction du type de bien immobilier loué, en fonction de l’existence ou non d’une SCI, et en fonction du montant annuel de ces revenus.

Société Civile Immobilière (SCI)

Si le bien immobilier est détenu à travers une société civile immobilière, deux régimes peuvent être choisis. L’Impôt sur les Sociétés (IS), qui s’apparente à l’imposition d’une entreprise, offre l’avantage de pouvoir déduire le prix d’acquisition du bien immobilier, moyennant un amortissement. À la manière d’une entreprise qui amortit une machine de production, le bien immobilier est dans ce cas perçu comme un équipement pour l’activité de la SCI. La taxation des plus-values immobilières, en cas de revente, est en revanche plus importante. L’autre régime possible est celui de l’Impôt sur le Revenu (IR). Dans ce cas, les revenus sont répartis entre les associés, en fonction du nombre de parts, et intégrés dans leurs revenus. L’imposition réelle dépend alors du taux d’imposition de chaque associé.

Propriétaire particulier

Pour les biens immobiliers loués par une personne physique, les options sont différentes. Un logement loué vide relève du régime de l’Impôt sur le Revenu, les loyers sont donc à déclarer comme des salaires, pensions ou autres traitements. Si ces revenus sont inférieurs à 15 000 euros par an, le propriétaire peut opter pour le régime du micro foncier. Ce régime applique un abattement de 30% sur les revenus déclarés, au titre des diverses charges (travaux, impôts locaux,...). Cet abattement s’apparente à celui, bien connu, de 10% sur les salaires pour un contribuable, au titre des frais pour l’exercice de l’activité professionnelle. L’autre régime possible est celui du réel. Il devient obligatoire si les revenus locatifs dépassent 15 000 euros. Dans ce cas, les frais déductibles sont déduits au réel. Le site Service Public détaille les modalités de ces régimes.

Particularité des logements meublés

Pour un logement meublé, le propriétaire est associé au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Les revenus doivent dans ce cas être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si la location est une partie de l’habitation principale (une chambre, par exemple), des exonérations sont prévues. Le régime fiscal pour les revenus d’un logement meublé peut varier. Si les revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 € (en 2015)  pour un logement meublé, ou 82 200 € (en 2015) pour un meublé touristique, il est possible d’opter pour le régime micro-BIC. Les revenus locatifs bénéficient alors d’un abattement forfaitaire de 50%, au titre des charges et frais liés au logement mis en location. En option, ou au-delà de ces seuils, c’est un régime dit de bénéfice réel qui s’applique. Les frais et charges déductibles sont dans ce cas à déduire au réel. Une page spécifique du site Service Public détaille ces régimes.

La fiscalité des revenus locatifs est complexe. Elle peut avoir des conséquences non négligeables, en fonction du montage financier du projet d’investissement immobilier. L’impôt à supporter par le propriétaire investisseur, plus ou moins important, impacte directement la rentabilité de l’investissement. Il est donc intéressant d’effectuer des simulations ou de consulter un fiscaliste afin de trouver le régime le plus favorable.

 

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