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Rachat de soulte, que faire en cas de séparation ?

Rachat de soulte, que faire en cas de séparation ?

22/01/2015
Mis à jour le 18/04/2017

Pour qu’un logement en indivision devienne la pleine propriété de l’un des indivisaires, celui-ci doit racheter la part des autres. C’est que l’on appelle un rachat de soulte.

Sortir de l’indivision

Le plus souvent, les couples, quel que soit leur régime matrimonial (mariage, pacs ou union libre), achètent en commun la résidence familiale. Celle-ci est généralement soumise au régime de l’indivision. Dans ce cas, le droit de propriété est proportionnel à la participation financière de chacun des conjoints lors de l’achat (50/50, 30/70, 40/60). En cas de séparation, ce logement est souvent vendu mais il arrive que l’un des conjoints souhaite le conserver. Il doit dans ce cas, racheter la part de l’autre en lui versant une soulte.

Estimer la valeur du bien

La valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il est donc conseillé de faire estimer le bien par un professionnel : agent immobilier ou notaire. Dans le cadre d’un divorce conflictuel, le recours à un expert immobilier, neutre et indépendant, peut être judicieux.

Calculer la soulte

La détermination de la soulte varie suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt. Pour déterminer le montant du capital restant dû, demandez à votre banque de vous fournir un tableau d’amortissement.

1er exemple :

Monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (75 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Monsieur X va donc recevoir 50 000 € de madame Y. Pour racheter la soulte, celle-ci devra financer la part de monsieur (50 000 €) plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 100 000 € (1).

2e exemple

Monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt. Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, soit 75 000 € (2).

Emprunter pour financer le rachat de la soulte

Le financement d’une soulte peut s’effectuer comptant ou à l’aide d’un crédit immobilier (les banques regardent en général un dossier de rachat de soulte comme un dossier de prêt immobilier classique). Le cas échéant, le montant emprunté comprendra le montant de la soulte, le capital restant à rembourser, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du précédent crédit (dans la limite de 3 % du capital restant dû ou d’un semestre d’intérêt), ainsi que les frais de garantie (hypothèque, caution mutuelle…) du nouveau crédit.

Évaluer les frais annexes

Le rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2,5 % (taux applicable depuis le 1er janvier 2012) de la valeur nette du bien. Vous devrez par ailleurs verser des honoraires au notaire qui s’est chargé de la vente.

© Uni éditions – MIG – Octobre 2014

(1) Exemple pour un prêt immobilier d’un montant de 100 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 240 mois soit 20 années, le remboursement s’effectue en 239 mensualités de 516,63 € [et une dernière ajustée de 515,64 €]. Taux débiteur fixe de 1,48%. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 2,48%, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 126 090,21€ dont 15 590,21 € d’intérêts, 1 000 € de frais de dossier, assurance de 8 400,00 €, frais de garantie de 1 100,00 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 35,00 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,77 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.

Pour un prêt immobilier d’un montant de 75 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 180 mois soit 15 années, le remboursement s’effectue en 179 mensualités de 486,08 € [et une dernière ajustée de 486,13€]. Taux débiteur fixe de 1,33%. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 2,26%, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 88.244,45€ dont 7.771,25 € d’intérêts, 750 € de frais de dossier, assurance de 4.723,20 €, frais de garantie de 0,00 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 26,24 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,79 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.

Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
Une assurance emprunteur sera exigée pour l’octroi du prêt. Les contrats d’assurance emprunteur sont assurés par CNP Assurances, Société anonyme au capital de 686 618 477 € entièrement libéré. 341 737 062 RCS PARIS - Siège social : 4, place Raoul Dautry, 75716 PARIS CEDEX 15 - Tél : 01 42 18 88 88 –  www.cnp.fr - GROUPE CAISSE DES DEPOTS, et PREDICA, Compagnie d’assurances de personnes, filiale de Crédit Agricole Assurances. - SA au capital de 997 087 050 € entièrement libéré. 334 028 123 RCS Paris Siège social 50-56 rue de la Procession 75015 Paris. Entreprises régie par le Code des assurances. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat. Il peut arriver que votre état de santé ne vous permette pas de bénéficier des conditions d’assurance standardisées. Le dispositif prévu par la Convention AERAS organise des solutions adaptées à votre cas. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur.  Ces contrats sont distribués par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole, immatriculée auprès de l’ORIAS en qualité de courtier. Les mentions de courtier en assurance de votre Caisse sont à votre disposition sur www.mentionscourtiers.credit-agricole.fr  ou dans votre agence Crédit Agricole.