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Guide Achat Revente immobilier

Achat-revente : quelles solutions de financement immobilier ?

Achat-revente : quelles solutions de financement immobilier ?

11/09/2014
Mis à jour le 12/08/2016

Il existe des solutions de financement adaptées pour financer votre opération d’achat-revente immobilier lorsque vous ne pouvez pas faire coïncider l’achat de votre futur logement avec la revente de votre habitation actuelle : prêts réglementés, prêt immobilier classique, prêt relais (1)…

Financer un achat revente : les spécificités

Si vous vendez votre ancien logement avant d’acheter le nouveau, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier en cours (si vous en avez un) grâce au prix de revente de votre bien. Une fois votre nouveau logement trouvé, vous pouvez mettre en place un nouveau prêt immobilier amortissable classique (1), complété de prêts réglementés si les conditions sont réunies (2). Votre apport est alors constitué du solde du prix de vente de votre ancien logement.

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Financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien est également possible :

  • Première solution : vous souscrivez un seul prêt immobilier (1) égal au montant global nécessaire pour financer votre nouvelle acquisition immobilière. Lorsque vous revendez votre ancien logement, vous remboursez votre ancien prêt en cours (si vous en avez un) et, avec le solde du prix de vente, vous remboursez par anticipation une partie du prêt immobilier sur votre nouveau logement (le plus souvent avec indemnités de remboursement anticipé, sauf causes d’exonération légale ou négociation commerciale). A noter : dans ce cas de figure, vous devez assumer temporairement la mensualité de votre ancien prêt en cours et celle de votre nouveau prêt.
  • Seconde solution : vous souscrivez un prêt relais (1). Ce prêt permet d’anticiper sur le produit de la vente de votre ancien logement et sert d’apport pour votre nouvelle acquisition immobilière. Le prêt relais peut être complété, si nécessaire, par un nouveau prêt immobilier amortissable classique (1) et des prêts réglementés (2).

Le prêt relais : comment ça marche ? (1)

Le montant du prêt relais est le plus souvent compris entre 50 % et 80 % de la valeur d’expertise de votre ancien logement (après déduction des prêts immobiliers en cours à rembourser). Ce montant est généralement dans le haut de la fourchette (autour de 70 % - 80%) lorsque vous avez déjà signé une promesse ou un compromis de vente sur votre ancien logement car, dans ce cas, vous connaissez en principe son prix de vente ainsi que la date de la vente effective. D’autres critères influent également sur le montant du prêt relais (selon qu’il s’agit d’un bien immobilier neuf ou ancien, par exemple).

La durée d’un crédit relais est d’un an (prolongée à deux ans dans certains cas). Elle correspond au délai imparti pour revendre votre ancien logement.

Lors de la souscription de votre prêt relais, vous pouvez choisir de payer les intérêts du prêt relais chaque mois. Le montant à rembourser, à la revente de votre ancien logement, est alors limité au montant de l’avance faite par le prêt relais. Attention, dans ce cas, assurez-vous que votre budget permet le remboursement des mensualités de l’ancien prêt (s’il y en a un), du nouveau prêt immobilier amortissable classique et des intérêts du prêt relais.

Pour alléger vos charges mensuelles tant que votre ancien logement n’est pas revendu, il peut être intéressant de payer les intérêts du prêt relais en différé, c’est-à-dire en une seule fois au moment de la revente, en même temps que le remboursement du capital emprunté. Comme les intérêts sont capitalisés, cette solution augmente toutefois le coût total du crédit relais.

Enfin, lorsque vous vendez votre ancien logement, vous remboursez intégralement votre prêt relais, sans pénalité. S’il vous reste des fonds (ce qui devrait être le cas si vous avez vendu votre ancien logement à sa valeur d’estimation), vous pouvez rembourser par anticipation une partie de votre crédit immobilier complémentaire et réduire ainsi son coût total.

A noter : si votre budget ne vous permet pas de cumuler les mensualités de votre ancien prêt avec celles liées au financement de votre nouveau logement, vous pouvez, dans certains cas, demander un prêt immobilier complémentaire qui vous permet de solder immédiatement votre ancien prêt (on parle dans ce cas de prêt relais avec rachat d’encours). Ce prêt complémentaire est remboursé par anticipation lors de la revente de votre ancien logement.

Quels prêts réglementés pour un achat-revente ?

En complément ou en remplacement de votre prêt immobilier classique ou de votre prêt relais, vous pouvez bénéficier, si les conditions (notamment de ressources) sont réunies, de prêts immobiliers réglementés avantageux : le prêt à l’accession sociale (PAS) (2), le prêt d’épargne logement (3), etc.

Pour aller plus loin :

(1) Offre soumise à conditions. Sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

(2) Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Dans le cadre de la réglementation du prêt à l’accession sociale en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant de prêts concernant l’acquisition ou la construction d’un logement (ou certains travaux seuls garantis par une hypothèque ou une sureté comparable) le prêt prend la forme d’un prêt immobilier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

Pour des prêts  finançant uniquement certains travaux non garantis par une hypothèque ou une sureté comparable, le prêt prend la forme d’un crédit à la consommation. Vous disposez alors d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la conclusion du contrat pour revenir sur votre engagement.

(3) Dans le cadre de la réglementation épargne logement en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement, par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur.  S’agissant de prêts épargne logement concernant l’acquisition ou la construction des logements destinés à l’habitation principale (ou simultanément une acquisition et des travaux) le prêt épargne logement prend la forme d’un prêt immobilier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.