Le chauffage alourdit les charges de copropriété

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Les charges de copropriété pèsent lourd sur le budget mensuel d’un ménage. Elles ont augmenté de 4% en 2016, en raison notamment de l’augmentation du coût du chauffage. Dans le scénario de l’accession à la propriété, ces charges sont à prendre en compte dans le plan de financement du crédit immobilier.

En copropriété, une partie des installations est collective. Un parking, un ascenseur ou un jardin profitent à l’ensemble des habitants de la copropriété. Les frais d’entretien sont donc répartis entre les habitants. La répartition des charges de copropriété se fait en fonction de la superficie du lot de copropriété, exprimée en millièmes. Même si certaines charges de copropriétés sont individualisées, sur la base de la consommation, il reste une part d’entretien fixe. Ainsi, la consommation d’eau et d’énergie de chauffage peut être individualisée, tandis que l’entretien de la chaudière centrale demeurera un coût fixe, réparti en fonction de la quotité des millièmes.

Intégrer les charges dans le plan de financement

Pour calculer le taux d’endettement et la capacité d’emprunt, les organismes de crédit prennent en compte les charges récurrentes fixes. Or, bien souvent, ils se cantonnent aux mensualités provenant d’autres crédits ou à la prise en compte des pensions alimentaires. Le loyer actuel, pour un locataire qui accède à la propriété, est voué à disparaître après l’acquisition immobilière. Il n’est donc pas pris en compte dans le calcul.

Bien souvent, les futures charges de copropriété ne sont pas intégrées dans le plan de financement d’un prêt immobilier. Elles ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Pourtant, chaque mois, ou à chaque appel de charges, il faudra bien les payer. Elles viennent donc naturellement impacter la capacité d’emprunt puisqu’elles réduisent, de fait, le revenu disponible du ménage.

Des charges très variables

La capacité d’emprunt se base sur un taux d’endettement de 33%. Il est donc admis que les 66% restant du revenu servent aux dépenses quotidiennes. Mais les charges de copropriété peuvent fortement varier d’un logement à un autre. Payer 200 euros par an pour une maison où seule la voirie est en copropriété ou payer 200 euros par mois pour un appartement situé au sein d’une résidence arborée avec ascenseur et parking souterrain n’est pas vraiment comparable.

D’après l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), le montant moyen mensuel des charges de copropriété est de 233 euros pour un appartement en copropriété en Île-de-France. Elles ont progressé de plus de 4% en un an. Le chauffage est le premier élément d’aggravation. Les frais de chauffage ont en effet augmenté de plus de 8% en un an. Dans une moindre mesure, les frais d’assurance progressent de 5%, et les frais de gestion de 4%.

Même si les charges de copropriété ne viennent pas impacter la capacité d’emprunt d’un crédit immobilier, il faut les prendre en compte dans sa capacité de remboursement, et dans le reste à vivre. Si elles sont trop élevées au regard du budget mensuel, elles ne permettront pas de bénéficier pleinement des avantages de l’accession à la propriété.