Patrimoine immobilier : comment transmettre une maison ou un appartement ?

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Les ménages qui décident de se constituer un patrimoine immobilier envisagent, pour la plupart, de transmettre celui-ci à leurs enfants. Mais cela doit se réaliser en total respect des lois en vigueur, découvrons comment bien transmettre son patrimoine à ses héritiers.

Faire un don notarié

En France, si vous souhaitez donner un bien immobilier à l'un de vos enfants, vous devez obligatoirement passer devant un notaire. En effet, un acte notarié doit être réalisé afin de déclarer ce don au fisc. Car cette donation donne lieu à une taxation.

Il est préférable, si vous avez plusieurs enfants, de réaliser une donation-partage. Celle-ci doit être équilibrée dans la mesure où, le jour de votre décès, les héritiers peuvent contester la valeur des parts qui leur ont été attribuées. De plus, c'est la valeur du bien au moment du don qui fait foi. Si celui-ci prend de la valeur, les frères et sœurs ne pourront se retourner les uns contre les autres, ce qui aurait été le cas avec une donation ordinaire. A noter que cela impose de régler des frais de notaire qui seront proportionnels à la valeur du bien faisant l'objet d'un don ainsi que des émoluments fixes.

Comment donner tout en optimisant sa fiscalité ?

Il est possible de manière tout à fait légale de donner une partie de ses biens de manière progressive. Tous les 15 ans, les parents peuvent ainsi donner jusqu'à 100 000 euros sans aucune fiscalité. Mieux vaut donc privilégier les donations progressives. Mais ce n'est pas tout. Il existe une possibilité de limiter son imposition et notamment son impôt sur la fortune immobilière, l'IFI.

Pour cela, il existe la donation en usufruit. Le concept est simple, vous donnez à votre enfant l'usufruit de l'un de vos biens. Votre enfant peut, durant une période déterminée, jouir de ce bien librement. Il peut y habiter ou le louer et toucher les loyers. De votre côté, vous sortez temporairement de votre patrimoine immobilier ce bien ce qui peut vous permettre d'éviter de payer l'IFI.

Quid d'un bien en location ?

Si vous avez réalisé un investissement locatif et que vous souhaitez donner votre bien à votre enfant, sachez qu'il est possible de continuer à percevoir les loyers.

Il est pour cela nécessaire d'appliquer le concept de démembrement de propriété. Concrètement, cela signifie que vous donnez la nue-propriété à votre enfant tandis que vous conservez l'usufruit.

Votre enfant en est officiellement propriétaire mais ne peut en disposer. Là encore, cela peut permettre de réduire votre imposition et de profiter de la défiscalisation des dons tous les 15 ans.

Cela nécessite tout de même un accord entre parents et enfants dans la mesure où c'est le nu-propriétaire qui doit prendre en charge les grosses réparations le cas échéant. L'usufruitier, quant à lui, prend en charge les petites réparations, la taxe foncière, l'assurance ainsi que les charges de copropriété pour un logement collectif.

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Karine Dabot - Avocate associée

Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.