Le dispositif Pinel, pour un premier investissement locatif

Le dispositif Pinel vous permet d'allier perception de revenus futurs (si vous achetez à crédit, dans un premier temps les loyers pourront participer à rembourser votre prêt et ne deviendront un véritable complément de revenu qu’une fois le prêt terminé) et avantage fiscal immédiat, en achetant un logement neuf. Cet avantage peut représenter 12, 18 ou 21 % du montant total de l'opération. En contrepartie, vous devez respecter un engagement locatif initial de 6, 9 ou 12 ans au total. Vous devez, par ailleurs, respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

À noter : le report d’un excédent de réduction d’impôt d’une année sur l’autre n’est pas autorisé. Autrement dit, si la réduction sur une année est plus importante que le montant de l’impôt dû au titre de cette même année, l’excédent de réduction est définitivement perdu. Par ailleurs, le montant annuel des opérations Pinel étant limité à 300 000 €, vous bénéficierez de l’intégralité de l’avantage fiscal pour ce montant maximum d’investissement, sur 9 ans par exemple, dès lors que vous payez plus de 6 000 € d’impôts par an (300 000 € X 18 % =  54 000 €, soit une réduction de 6000 € / an répartie sur 9 ans). 

Pour optimiser le rendement de votre opération, investissez dans une commune dynamique économiquement et démographiquement (retrouvez ces indicateurs sur le site de l'Insee) et dans un programme de qualité proche des commerces, des écoles et des transports en commun.

Investir dans l’ancien... avec ou sans réduction Pinel

Sous certaines conditions, vous avez accès au dispositif Pinel en investissant dans un logement à réhabiliter ou dans des locaux (boutique, bureaux, usine…) transformés en logement. Par ailleurs, même si vous n'êtes pas éligible à la réduction Pinel, investir dans l'ancien vous permet de devenir propriétaire en plein centre-ville, pour un prix souvent inférieur à celui du neuf. Opter pour cette solution présente certains avantages : un potentiel locatif accru (du fait de la situation du bien en centre-ville) et, le moment venu, une revente certainement plus aisée.

À noter : si vous percevez déjà des loyers, acheter un bien à rénover vous permet de les défiscaliser. En effet, les dépenses de travaux sur un bien locatif sont déductibles des revenus fonciers préexistants et, l'année de leur réalisation, du revenu global du bailleur dans la limite de 10 700 €. Si un déficit foncier subsiste, il est reportable sur les loyers des dix années suivantes.

Autre formule pour un investissement locatif : Acheter la nue-propriété d'un bien

Dernière piste pour préparer votre retraite par le biais de l’immobilier, acquérir la nue-propriété d'un logement dont l'usufruit est cédé pendant une durée déterminée (généralement 15 ans) à un bailleur qui en assure la gestion locative. Cette option présente de multiples avantages. Déjà, cet investissement n'augmente pas le poids de votre fiscalité. En effet, vous ne percevez aucun revenu (loyer) pendant toute la durée du démembrement et la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans la base imposable à l’impôt sur le revenu et à l'ISF. Atout supplémentaire, vous achetez le bien avec une décote de 30 à 40 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. Enfin, à l'issue du démembrement, vous récupérez sans frais la pleine propriété du bien. Vous pouvez alors le revendre en réalisant une plus-value, continuer à le louer pour percevoir des revenus ou encore, l'occuper vous-même une fois le locataire parti.