Vous avez le choix entre plusieurs supports :

-          SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)

-          OPCI (organismes de placement collectif immobiliers)

-          SCI (sociétés civiles immobilières).

Les SCPI, un fond exclusivement immobilier

Les SCPI doivent être quasi exclusivement investies en immobilier « physique » :

-          boutiques ;

-          bureaux ;

-          hôtels ;

-          logements ;

-          etc.

Seules les SCPI de rendement, investies dans l’immobilier tertiaire sont éligibles en assurance-vie. Et encore pas toutes : en moyenne, une vingtaine de SCPI seulement (sur 90) sont proposées par les assureurs.

Avant d’investir, vérifiez les trois points suivants :

-          le montant des frais de souscription (les frais des SCPI s’ajoutant à ceux du contrat) ;

-          la part de loyers reversés (certains assureurs n’en reversent que 85 ou 90 %) ;

-          les conditions de réinvestissement de ces loyers (les loyers peuvent être réinvestis en SCPI ou sur le fond euros du contrat).

Enfin, il est rare que vous puissiez investir 100 % de vos fonds en SCPI : la plupart des assureurs imposent un quota (50 %) en raison du manque de liquidité du produit.

Les SCI, de l’immobilier sous toutes ses formes

Une dizaine de SCI sont accessibles en assurance-vie. Elles ont été créées exclusivement à cet effet, il est impossible de les souscrire « en direct », comme on peut le faire avec des parts de SCPI ou d’OPCI.

Comme les SCPI, les SCI sont exclusivement investies en immobilier mais pas seulement physique. Une SCI peut, en effet, détenir des parts d’OPCI, de SCPI, des actions de foncières cotées, etc…

Les OPCI, liquides mais plus risqués

Les OPCI sont un fonds de fonds, c’est-à-dire des fonds dont le rendement dépend de plusieurs autres fonds.

Les OPCI doivent réglementairement détenir, au minimum, de 51 à 60 % d’immobilier (immobilier physique, parts de SCPI, actions de foncières cotées…).

Le reste de leur capital est constitué de valeurs mobilières (liés ou non à l’immobilier) et d’une poche de liquidités (au moins 5 %).

Cette dernière en fait un produit apprécié des assureurs qui sont tenus d’assurer la liquidité des fonds contenus dans leur contrat.

Pour l’investisseur, en revanche, l’exposition des OPCI aux aléas boursiers en fait un produit plus risqué que les SCPI et les SCI.

L’assurance-vie, une fiscalité attrayante

Les revenus issus d’une assurance-vie ne sont pas imposés tant qu’ils restent à l’intérieur du contrat.

Si vous faites un rachat sur un contrat ouvert depuis le 27 septembre 2017, vous avez le choix entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat-tax) et une imposition à l’impôt sur le revenu à votre taux marginal d’imposition (TMI). Une option intéressante si votre TMI est inférieur à 14 %.

Si vous avez opté pour le PFU et que votre contrat a moins de huit ans, les gains (loyers et plus-values) sont taxés à 30 %. Si le contrat à plus de huit ans, ils sont taxés à 24,7 % pour les versements inférieurs 150 000 € (300 000 € pour un couple) et à 30 % au-delà.

À noter : après huit ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel sur les produits de 4 600 € pour un célibataire et de 9 200 € pour un couple.